伦敦房价加速赶底 普通公寓距离底部或已不远
南肯辛顿(SouthKensington)是伦敦传统富人区，典型公寓多拥有典雅的乔治亚风格外立面，干净整洁，但房价长期令普通工薪阶层望而却步。今年以来，该区域房价跌幅显著放大。当地一名房产中介称，近一年片区房产挂牌价较去年下调接近20%。 这与房产网站Rightmove的数据基本吻合。Rightmove数据显示，该区域普通公寓价格区间为100万至150万英镑，相较2016年至2022年，跌幅达22%至26%。 威斯敏斯特(Westminster)是伦敦另一豪宅集中区域，今年房价同样加速下行。英国国家统计局数据显示，今年7月该区平均房价87.7万英镑，同比下跌20.7%；同期伦敦整体平均房价仅下降3.3%。 伦敦市场并非只有豪宅下跌，普通住房价格同样走弱，只是跌幅相对有限。伦敦布伦特(Brent)地区一名地产中介介绍，当地一位房东委托出售房产，挂牌价仅比其2019年购入价高出1万英镑；若计入多年物业成本，该房东基本无收益，甚至面临亏损。英国国家统计局数据显示，7月布伦特地区平均房价54.6万英镑，较2025年7月下降2.6%，低于伦敦整体3.3%的跌幅。 当前伦敦房价呈现典型泡沫分化特征：内城豪宅前期涨幅过高，价格快速回落；50万英镑以上房产因脱离居民购买力普遍下跌。与之形成对比的是，伦敦此前涨幅有限的价格洼地板块房价逆势上行。巴金-达格纳姆(Barkingand Dagenham)房价处于伦敦低位，7月区域均价37.6万英镑，同比上涨5.3%；另一价格洼地贝克斯利(Bexley)7月均价41.3万英镑，同比小幅上涨2.0%。 尽管伦敦豪宅与普通公寓均处于下跌通道，但下跌驱动逻辑差异显著。豪宅大幅降价，与英国拟调整的豪宅税政策高度相关。斯塔默政府2025年11月宣布，自2028年起对市价超200万英镑房产征收2500至7500英镑的高价值市政附加税，即“豪宅税”。政策一经公布，传统豪宅区房价便开始承压。而伯纳姆政府近期考虑将豪宅税起征门槛由200万英镑下调至150万英镑，更多房产或将被纳入征税范围。为规避高额税负，豪宅业主集中抛售，进一步拉低房价。当地媒体援引数据分析机构LonRes首席执行官安东尼·佩恩观点称，经过一轮大涨后伦敦房产估值偏高；国际资本曾把伦敦房产当作保值增值标的，推高市场泡沫，如今这类投资者纷纷撤离，带动房价快速深跌。 普通公寓价格走弱，则主要源于抵押贷款利率上行、居民购房支付能力下降。金融数据机构Moneyfacts报告显示，英国五年期住房抵押贷款利率近期突破6%，为近三年新高；两年期按揭利率升至5.98%，创2023年12月以来高点。劳埃德银行(Lloyds)最新数据表明，高利率抬升购房者月供成本。过去一年，典型贷款购房者月供由1100英镑增至1157英镑，增加57英镑。 虽然伦敦普通公寓仍在降价，但或已临近价格底部，主要有两方面支撑。一是居民购房购买力改善。随着薪资上涨叠加房价回落，伦敦房价收入比由一年前10.9降至10.3，房价与收入的差距明显收窄。二是伦敦租金持续上行，购房性价比提升。Rightmove数据显示，伦敦房价过去一年下跌8%，较2023年高点回落12%；英国国家统计局数据显示，8月伦敦房屋租金同比上涨3.5%。劳埃德银行数据显示，英国首次购房者平均按揭还款占收入比重为34%，租房群体租金占收入比则达41%。伦敦房租水平更高，购房的相对优势因此更加突出。 劳埃德银行抵押贷款总监安德鲁·阿萨姆(AndrewAssam)表示，在英国央行基准利率预期走高、按揭利率上行环境下，英国房价仍展现较强韧性。目前潜在买家咨询量回升至2月以来最高水平，有望支撑市场活跃度；预计后续英国房价波动幅度将保持温和。 .新.华.财.经
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