[HK]花样年控股(01777):二零二六年中期报告
為有價值追求的客戶提供品位獨特、內涵豐富的生活空間及體驗。 董事 薪酬委員會 於香港的公司總辦事處 執行董事 郭少牧先生（委員會主席） 香港 程建麗女士（主席） 黃月平女士 干諾道中64號 （於2026年3月19日辭任） （於2026年6月5日獲委任） 中華廠商會大廈Timothy David Gildner先生 程建麗女士（於2026年3月19日辭任） 21樓林志鋒先生 馬有恒先生 於中華人民共和國的 非執行董事 提名委員會 公司總部 黃月平女士（主席） 黃月平女士（委員會主席） 中國 （於2026年6月5日獲委任） （於2026年6月5日獲委任） 廣東省 曾寶寶小姐 程建麗女士（委員會主席） 深圳市 蘇波宇先生 （於2026年3月19日辭任） 福田保稅區 Brock Louis Silvers先生 曾寶寶小姐 市花路與紫荊路交匯處 （於2026年7月30日獲委任） 郭少牧先生 福年廣場A棟 梁耀祖先生 郵編：518048 獨立非執行董事 馬有恒先生 梁耀祖先生 於開曼群島主要股份 郭少牧先生 核數師 過戶登記處 馬有恒先生 思立安栢淳會計師事務所有限公司 Suntera (Cayman) Limited （前稱栢淳會計師事務所有限公司） Suite 3204, Unit 2A, 公司秘書 註冊公眾利益實體核數師 Block 3, Building D 羅舒宇女士 P. O. Box 1586 主要往來銀行 Gardenia Court 授權代表 中國民生銀行股份有限公司 Camana Bay 林志鋒先生（於2026年4月10日獲委任） 中國工商銀行股份有限公司 Grand Cayman, KY1-1110 程建麗女士（於2026年3月19日辭任） 平安銀行股份有限公司 Cayman Islands 羅舒宇女士 中國光大銀行股份有限公司 香港股份過戶登記分處 審核委員會 法律顧問 香港中央證券登記有限公司 梁耀祖先生（委員會主席） 有關香港法律 香港 郭少牧先生 胡百全律師事務所 灣仔 馬有恒先生 皇后大道東183號 有關中國法律 合和中心17M樓 通商律師事務所 上市資料 有關開曼群島法律 本公司股份上市 Conyers Dill & Pearman 普通股 香港聯合交易所有限公司 註冊辦事處 股份代號：1777 Cricket Square Hutchins Drive P. O. Box 2681 網址 Grand Cayman KY1-1111 http://www.cnfantasia.com 二、 經營性業務與創新性業務 報告期內，本集團持續整合內外部資源，穩步推進存量資產價值重塑。經營性業務板塊，集團旗下商業、產業、酒店等業 務通過業態優化調整、主題活動策劃及空間微更新，不斷提升資產運營質效。 創新業務方面，各業務條線立足自身能力向外市場化拓展。各類以集團策劃能力、審美體系與服務能力為核心的輕資產 創新業務，圍繞社區需求、生活產業及客戶體驗持續孵化培育，逐步構築集團新的可持續增長動能。 三、 存量銷售與交付 依託中央及地方行業相關政策支持，集團落實一城一策策略，全力推進現房、車位及商業物業存量去化。全國九個重點 在售項目線上線下多渠道並舉開展推廣營銷。集團融合線上營銷、社群運營，借力老帶新等拓客方式，優化獲客效率、 壓縮銷售週期，保障回款質量，為集團日常運營提供現金流支撐。各待交付項目按計劃穩步推進，保障交付工作有序落 地。 報告期內，本集團累計完成合同銷售金額約人民幣6.25億元，合同銷售面積107,614平方米。其中，住宅銷售佔比約 94.6%，城市綜合體銷售佔比約5.4%。 報告期內，本集團收入約為人民幣9.13億元，較2025年同期減少51.5%；本公司擁有人應佔虧損約為人民幣42.50億元。 四、 成本控制 延續過去三年的「過緊日子」要求，總部與區域同步壓縮層級、精簡編製，人均效能提升，組織運行更趨扁平高效。報告 期內，本集團繼續優化人員結構，有效降低了運營成本。報告期內銷售及行政費用較去年同期顯著下降。 業務回顧 房地產開發 合同銷售情況 2026年1-6月，本集團實現合同銷售金額約人民幣6.25億元，合同銷售面積107,614平方米。 2026年上半年，面對流動性事件後「保交付、穩運營」的社會責任感，確保項目交付穩步推進，銷售發力穩中求新，本集團已實 施結合政策，優化債務結構，推動項目進展。報告期內在交付、銷售、資金方面取得了良好進展。 2026年1-6月不同類型產品的合同銷售金額及面積 報告期內，本集團的合同銷售金額主要來自深圳、成都、桂林、青島、佛山及重慶等城市，以及來自深圳好時光家園、成都江山 城、重慶霍克尼的好時光及佛山廣雅院等項目。本集團深耕粵港澳大灣區、成渝都市圈、華中都市圈、長三角都市圈和環渤海 都市圈，不斷擴大本集團在各個都市圈的戰略縱深，深耕重點城市。 2026年1-6月 金額 面積 類型 （百萬元人民幣） % （平方米） % 住宅 591 94.6% 102,125 94.9%
粵港澳大灣區作為中國開放程度最高、經濟活力最強的區域之一，在國家發展大局中具有重要的戰略地位。2026年上半年，本 集團積極推動在大灣區的項目交付和銷售工作。 花樣年控股集團有限公司 在建項目 於2026年6月30日，本集團處於在建階段的項目或項目分期共有11個，合計總建築面積926,952平方米。 待建項目 於2026年6月30日，本集團處於待建階段的項目或項目分期共有14個，合計總建築面積5,921,908平方米。 土地儲備 於2026年6月30日，扣除已出售項目後，本集團在建及待建項目土地儲備建築面積約6,848,860平方米。 土地儲備總表 土地儲備 在建項目 待建項目 總建築面積 城市公司 （平方米） （平方米） （平方米） 華南地區 251,214 706,025 957,239
社區是城市最基層的社會組織細胞，而物業管理提供的服務，對社區居民生活的安定、便捷，以及對社會的發展都具有重要意 義。本集團通過提供基礎四保服務（即保潔、保綠、保安、保修服務），保障業主的基本生活，為社區服務體系奠定堅實的基石。 上述社區服務由彩生活服務集團有限公司提供，該公司於2026年3月12日不再為本公司之附屬公司。 花樣年控股集團有限公司 財務回顧 收入 本集團的收入主要來自(i)物業開發；(ii)租賃投資物業；(iii)提供物業經營服務；及(iv)其他相關服務所得收入。截至2026年6月30 日止六個月，本集團的收入達到約人民幣9.13億元，較2025年同期約人民幣18.83億元下降51.5%。 物業開發 於客戶獲得已竣工物業的控制權且本集團已獲得現時收款權並很可能收回代價時，本公司即確認物業開發收入。物業開發的 收入指本集團出售持作出售的物業的所得款項。截至2026年6月30日止六個月，物業開發的收入約人民幣1.51億元，較2025年同 期約人民幣3.80億元減少60.1%，由於期內交付的物業面積下降所致。 下表載列各項目於截至2026年及2025年6月30日止期間所帶來的總收入及出售的物業的總建築面積。 2026年1-6月 2025年1-6月 已出售 已出售 總收入 建築面積 平均售價 總收入 建築面積 平均售價 人民幣╱ 人民幣╱ 項目 人民幣千元 平方米 平方米 人民幣千元 平方米 平方米 深圳好時光家園 67,946 3,296 20,615 95,518 3,932 24,292
物業投資產生的收入截至2026年6月30日止六個月約人民幣0.75億元，較2025年同期約人民幣1.10億元下降31.9%。此減少主要 由於對外出租投資物業面積減少，出租率下降導致。 物業經營服務 物業經營服務產生的收入於截至2026年6月30日止六個月約人民幣6.68億元，較2025年同期約人民幣13.85億元減少51.8%，主要 由於2026年出售附屬公司所致。 毛利及毛利率 本集團的毛利於截至2026年6月30日止六個月為約人民幣1.42億元，較2025年同期約人民幣3.29億元下降56.9%，本集團的毛利 率於截至2026年6月30日止六個月約為15.5%，而2025年同期的毛利率則約為17.5%。毛利率之下降主要是由於物業開發分部毛 利進一步下降。 其他收入、收益及虧損 本集團於本期錄得其他淨虧損約人民幣3.64億元（2025年同期淨收益：約人民幣2.01億元），此變化主要是由於出售附屬公司及 以美元計值?優先票據產生淨匯兌損益所致。 行政費用 本集團的行政費用於截至2026年6月30日止六個月為約人民幣1.71億元，較2025年同期約人民幣2.94億元下降41.8%，此變動主 要由於出售附屬公司、本集團採用成本控制政策和員工成本減少所致。 融資成本 本集團的融資成本於截至2026年6月30日止六個月約人民幣23.52億元，較2025年同期約人民幣22.18億元上升6.0%，此增加主要 是由於資本化利息金額減少所致。 承諾 於2026年6月30日，本集團已分別就建築及物業開發承諾支付約人民幣2.89億元（2025年12月31日：人民幣2.95億元）的款項。 或然負債 (a) 截至2026年6月30日，本集團已就若干銀行因應本集團的物業買家所訂立的按揭貸款而提供的按揭融資提供約人民幣 10.45億元（2025年12月31日：約人民幣16.21億元）的擔保。根據擔保條款，倘該等買家拖欠支付按揭，本集團須償還結欠 的按揭貸款連同相關累計利息及違約買方結欠銀行的任何罰款。本集團其後有權接管相關物業的法定業權。擔保期自 授出相關按揭貸款的日期開始，並於買家取得個人房地產所有權證時終止。 (b) 本集團按多項基準就其應分攤合營企業及聯營公司就發展其項目所產生銀行借款項下的未償還責任提供擔保。於2026 年6月30日，本集團就該等合營企業及聯營公司各自所借貸款所提供有關擔保應的款額約為人民幣60.84億元（ 2025年12 月31日：約人民幣61.92億元）。 僱員及薪酬政策 於2026年6月30日，撇除為酬金制小區僱用的員工，本集團擁有約3,514名僱員（2025年12月31日：約17,382名僱員）。薪酬乃參考 相關員工的表現、技術、資格及經驗及根據當時的市場慣例而釐定。除支付薪金外，其他員工福利包括強制性公積金（就香港 僱員而言）及國家管理的退休福利計劃（就中國僱員而言）的供款。 股息 董事會並不建議就截至2026年6月30日止六個月派發中期股息（截至2025年6月30日止六個月：無）。 董事及主要行政人員權益及淡倉 於2026年6月30日，根據證券及期貨條例（「證券及期貨條例」）第XV部第7及8分部須知會本公司及聯交所（包括根據證券及期 貨條例有關條文彼被當作或被視為擁有之權益及淡倉），或如需要，根據本公司按證券及期貨條例第352條存置之登記冊所記 錄，或根據聯交所證券上市規則（「上市規則」）附錄C3所載上市發行人董事進行證券交易之標準守則（「標準守則」）而須知會本 公司及聯交所之規定，董事及本公司主要行政人員於本公司或本公司任何相聯法團（定義見證券及期貨條例第XV部）之股份、 相關股份及債權證中之權益及淡倉如下： (i) 本公司股份及相關股份之好倉： 於2026年6月30日 於本公司 於本公司 於本公司之 董事 權益性質 普通股之權益 相關股份之權益 權益概約百分比 (1) 曾寶寶小姐 於受控法團之權益 3,314,090,500 – 57.41% 董事及主要行政人員權益及淡倉 於2026年6月30日，根據證券及期貨條例（「證券及期貨條例」）第XV部第7及8分部須知會本公司及聯交所（包括根據證券及期 貨條例有關條文彼被當作或被視為擁有之權益及淡倉），或如需要，根據本公司按證券及期貨條例第352條存置之登記冊所記 錄，或根據聯交所證券上市規則（「上市規則」）附錄C3所載上市發行人董事進行證券交易之標準守則（「標準守則」）而須知會本 公司及聯交所之規定，董事及本公司主要行政人員於本公司或本公司任何相聯法團（定義見證券及期貨條例第XV部）之股份、 相關股份及債權證中之權益及淡倉如下： (i) 本公司股份及相關股份之好倉： 於2026年6月30日 於本公司 於本公司 於本公司之 董事 權益性質 普通股之權益 相關股份之權益 權益概約百分比 (1) 曾寶寶小姐 於受控法團之權益 3,314,090,500 – 57.41% 郭少牧先生 實益擁有人 本公司所發行於2022年到期的 200,000美元 0.067%7.95%優先票據 A. Fantasy Pearl 於2026年6月30日 於相聯法團之 董事 權益性質 股份數目 股份概況 權益概約百分比 (1) 曾寶寶小姐 於受控法團之權益 80 普通股 80% 附註： (1) 該等股份由Ice Apex持有，而Ice Apex乃由曾寶寶小姐全資擁有。 B. 彩生活服務集團有限公司（「彩生活」） 於2026年6月30日 於相聯法團之 董事 權益性質 股份數目 股份概況 權益概約百分比 (1)(2)(3) 曾寶寶小姐 於受控法團之權益 1,115,526,677 普通股 59.99% 附註： (1) 該等權益由本公司、Splendid Fortune Enterprise Limited（「Splendid Fortune」）及Fantasy Pearl分別持有185,568,838股、927,655,042 股及2,302,796股。 (2) 本公司由Fantasy Pearl擁有57.41%權益，而Fantasy Pearl由Ice Apex及Graceful Star分別擁有80%及20%權益。Ice Apex由曾寶寶小 姐全資擁有。因此，就證券及期貨條例第XV部而言，曾寶寶小姐被視為於本公司所持有的彩生活股份中擁有權益。 (3) Splendid Fortune由Link Gold Holdings Limited及Shenyan International Investment Co., Ltd分別擁有67.36%及32.64%權益。Link Gold Holdings Limited由曾寶寶小姐間接全資擁有。因此，就證券及期貨條例第XV部而言，曾寶寶小姐被視為於Splendid Fortune所持有的彩生活股份中擁有權益。 除上文披露者外，於2026年6月30日，概無本公司董事及主要行政人員於本公司或任何相聯法團（定義見證券及期貨條例）之股 本或債務證券及相關股份中擁有權益或淡倉而(a)須根據證券及期貨條例第XV部知會本公司及聯交所（包括根據證券及期貨條 例有關條文董事被當作或視作擁有之權益及淡倉）；或(b)須根據證券及期貨條例第352條記入該條所指之登記冊；或(c)須根據 標準守則知會本公司及聯交所。 主要股東 於2026年6月30日，就董事所知，根據本公司按證券及期貨條例第336條而存置之登記冊所記錄，下列人士（董事及本公司主要 行政人員除外）或機構擁有本公司股份或相關股份5%或以上之權益或淡倉：於2026年6月30日 於本公司之 股東名稱 權益性質 股份數目 權益概約百分比 Fantasy Pearl 實益擁有人 3,314,090,500 (L) 57.41% 除上文披露者外，於2026年6月30日，概無本公司董事及主要行政人員於本公司或任何相聯法團（定義見證券及期貨條例）之股 本或債務證券及相關股份中擁有權益或淡倉而(a)須根據證券及期貨條例第XV部知會本公司及聯交所（包括根據證券及期貨條 例有關條文董事被當作或視作擁有之權益及淡倉）；或(b)須根據證券及期貨條例第352條記入該條所指之登記冊；或(c)須根據 標準守則知會本公司及聯交所。 主要股東 於2026年6月30日，就董事所知，根據本公司按證券及期貨條例第336條而存置之登記冊所記錄，下列人士（董事及本公司主要 行政人員除外）或機構擁有本公司股份或相關股份5%或以上之權益或淡倉：於2026年6月30日 於本公司之 股東名稱 權益性質 股份數目 權益概約百分比 Fantasy Pearl 實益擁有人 3,314,090,500 (L) 57.41% (2) TCL Industries Holdings Co., Ltd. 於受控法團之權益 1,012,740,000 (L) 17.54%（前稱TCL實業控股（廣東） 有限公司） 本公司致力維持高標準的企業管治，藉以確保本公司管理層的操守及保障並提高全體股東的利益。本公司深明向股東提高透 明度及問責的重要性。董事會相信股東可從良好的企業管治中獲得最大裨益。 於截至2026年6月30日止六個月，本公司已採納及遵守上市規則附錄C1所載的企業管治守則（「企業管治守則」）的所有適用守則 條文，惟以下披露的偏離情況除外。 企業管治守則第C.1.7條規定，發行人應就針對其董事的法律訴訟安排適當的保險。截至2026年6月30日止六個月，由於房地產 行業市場持續下行，本公司未能物色到合適的保險公司提供責任保險。因此，本公司未能就因本公司活動而產生的針對董事 及高級管理人員的法律訴訟，為董事及高級管理人員安排適當的責任保險。截至2026年7月30日止，本公司已物色到合適的保 險公司為董事提供責任保險，並重新遵守上述要求。 自2026年3月19日起，程建麗女士辭任授權代表、董事會主席、執行董事、提名委員會主席及薪酬委員會成員。於程女士辭任 後，（i)本公司未能符合上市規則第3.05條有關發行人應委任兩名授權代表的規定；(ii)提名委員會主席出缺，導致未能遵守上 市規則第3.27A條規定，即發行人須設立由董事會主席或獨立非執行董事擔任主席的提名委員會；及(iii)薪酬委員會成員人數 少於薪酬委員會職權範圍所規定的最低人數。於2026年4月10日，林志鋒先生獲委任為本公司上市規則第3.05條項下的授權代 表。於2026年6月5日，黃月平女士（「黃女士」）獲委任為董事會主席及提名委員會主席。提名委員會由黃月平女士（主席）、曾寶 寶小姐、郭少牧先生、馬有恒先生及梁耀祖先生組成。董事會認為，本公司已重新遵守上市規則第3.27A條，其規定發行人須成 立由董事會主席或獨立非執行董事擔任主席的提名委員會。於黃女士自2026年6月5日起獲委任為薪酬委員會成員後，薪酬委 員會由郭少牧先生（主席）、馬有恒先生及黃月平女士組成。董事會認為，本公司已重新遵守薪酬委員會職權範圍項下的最低 成員人數規定。自2026年6月5日黃女士委任後，本公司已重新遵守上述要求。 購股權計劃 於2026年6月30日，本公司並無營運中的購股權計劃，亦無任何尚未行使購股權。 購買、銷售或贖回本公司證券 優先票據及債券 截至2026年6月30日止六個月，本公司或其任何附屬公司概無購買、出售或贖回任何本公司上市證券（包括銷售庫存股份）。 截至2026年6月30日止六個月及於2026年6月30日，本公司並無任何庫存股份（定義見上市規則）。 債務重組之最新進展 (i) 境外債務 本公司一直與其法律及財務顧問密切合作，藉以制定可行的境外債務重組計劃，旨在解決本公司當前的流動性壓力，提 高本集團的信用狀況並保護所有持份者的利益。 2026年，本集團繼續積極化解債務風險，各項工作平穩推進中。於2026年6月30日，本公司根據各計劃的條款已獲得多數 計劃債權人的必要批准，將原定2026年6月30日的最後截止日期進一步延長，新最後截止日期取重組條件達成後第10個 營業日或2026年8月31日兩者中較早者。 於2026年7月30日，本公司欣然宣佈境外重組正式生效。重組生效當日，本公司依重組條款完成多類重組對價權益發行 與分派工作，包含短期票據、長期票據、對價股份及強制轉換債券同步發行。根據強制轉換債券的條款及條件，強制轉 換債券發行日期本金額50%將按強制轉換債券換股價強制轉換為強制轉換債券換股股份。 (ii) 境內債務 境內公開債方面，花樣年集團（中國）有限公司2025年底發佈公告，已於12月23日-24日陸續召開H18花樣、19花樣年、19花 樣02、20花樣01、20花樣02五隻境內債券的2025年第一次持有人會議，截至12月26日17:00五隻債均已表決通過，將各期 債券應在2025年12月、2026年3月、2026年6月及2026年9月兌付的本金及利息償付日統一調整為2026年12月31日，為後續 境內債的重組給予了充足的時間支持。目前，五隻境內債本金餘額合計人民幣64.2億元，我司正與境內債券相關機構和 債權人協商，尋求整體化解方案。 重大投資 於2026年6月30日，本公司並無任何重大投資。 持續經營及緩解措施 董事會定期審閱本集團主要財務資料。 董事確認有責任編製本集團截至2025年12月31日止年度的綜合財務報表及本集團截至2026年6月30日止期間的簡明綜合財務 報表所載的所有資料及陳述，以真實公平反映本集團截至該日止年度╱期間的財務狀況、經營業績及現金流量。董事認為，財 務報表已遵照所有適用會計準則及披露規定編製，所反映的金額乃根據管理層的最佳估計、合理資料及審慎判斷而編製，而 管理層已按持續經營基準編製本集團的綜合財務報表。 本公司核數師的不發表意見詳情載於2025年年報第59頁。本公司核數師就其對本集團綜合財務報表的申報責任作出的聲明， 載於2025年年報第60頁的獨立核數師報告內。本公司獨立核數師並無對以下事項發表意見：(i)本集團截至2025年12月31日止年 度的綜合財務報表（誠如2025年年報第59至60頁「獨立核數師報告」中「不發表意見之基礎－有關持續經營之多項不確定因素」一 節所述）；或(ii)本集團截至2026年6月30日止期間的簡明綜合財務報表（誠如本中期報告「簡明綜合財務報表審閱報告」所載）。 董事已適當考慮導致對其持續經營能力產生重大疑問的事項，並因此（其中包括）積極提出改善本集團流動資金及財務狀況的 措施，詳情載於2025年年報第47至50頁及本中期報告第3至5頁。 董事認為，假設上述計劃及措施能如期成功實施，本集團將能夠持續經營，並將有足夠財務資源為本集團的營運提供資金及 履行其於報告期結束後十二個月內到期的財務責任。因此，以持續經營基準編製綜合財務報表為適當。審核委員會已就持續 經營問題與董事會及管理層進行討論，並於成功執行有關措施的基礎上，同意管理層及董事會就本公司採納的會計處理方法 所採取的立場。審核委員會亦討論及理解核數師對本集團管理層能否實現其計劃及措施存在不確定因素的關注。董事會、管 理層或審核委員會對核數師就持續經營問題所採取的立場並無異議。本集團持續經營的重大不確定因素及緩解措施的進一步 詳情載於2025年年度報告綜合財務報表附註2及本中期報告。 倘 貴集團無法實現上述計劃及措施，則可能無法持續經營，或需進行調整以便將 貴集團資產的賬面價值撇減至其可收回 金額，並就可能產生的任何進一步負債計提撥備，同時將非流動資產及非流動負債分別重新分類列為流動資產和流動負債。 該等調整的影響並未於該等簡明綜合財務報表中反映。 不發表結論 基於與持續經營相關的多項不確定因素，以及其對吾等報告內「不發表結論的基礎」一節所述的該等中期簡明綜合財務報表可 能產生的累計影響，吾等對中期財務資料不發表結論。 思立安栢淳會計師事務所有限公司 執業會計師 葉智超 執業證書編號：P06934 香港 2026年8月31日 截至2026年6月30日止六個月 截至6月30日止六個月 2026年 2025年 附註 人民幣千元 人民幣千元 （未經審核） （未經審核） 截至2026年6月30日止六個月 截至6月30日止六個月 2026年 2025年 附註 人民幣千元 人民幣千元 （未經審核） （未經審核） 總收入 5 913,286 1,883,432 銷售及服務成本 (771,492) (1,554,381) 毛利 141,794 329,051 其他收入 2,279 11,101 其他收益及虧損 (365,925) 190,002 預期信貸損失模式下的減值虧損（扣除撥回） 18 (237,520) (179,421)投資物業公允值變動淨額 12 (201,488) (99,107) 待售物業撇減 15 (824,589) (643,431) 銷售及分銷費用 (14,306) (28,353) 行政費用 (171,104) (293,753) 融資成本 (2,352,088) (2,217,949) 應佔聯營公司業績 (166,036) (152,508) 應佔合營企業業績 (156,377) (165,062) 除稅前虧損 (4,345,360) (3,249,430) 所得稅 6 (63,277) (93,148) 期內虧損 7 (4,408,637) (3,342,578) 其他全面收益／（開支） 其後將不會重新分類至損益的項目： 指定為按公允值計入其他全面收益 之權益工具的公允值變動 – 518 遞延稅項影響 – (130) 期內其他全面收益（扣除所得稅） – 388 期內全面開支總額 (4,408,637) (3,342,190) 以下各項應佔期內虧損： 本公司擁有人 (4,249,584) (3,171,041) 其他非控股權益 (159,053) (171,537) (4,408,637) (3,342,578) 以下各項應佔期內全面開支總額： 本公司擁有人 (4,249,584) (3,170,878) 其他非控股權益 (159,053) (171,312) (4,408,637) (3,342,190) 每股虧損－基本（人民幣分） 9 (73.62) (54.93) 每股虧損－攤薄（人民幣分） 9 (73.62) (54.93) 2026年 2025年 6月30日 12月31日 附註 人民幣千元 人民幣千元 （未經審核） （經審核） 非流動資產 物業、廠房及設備 10 261,615 349,777 使用權資產 11 37,834 219,489 投資物業 12 5,409,982 5,634,816 於聯營公司的權益 1,421,039 1,443,872 於合營企業的權益 2,501,697 2,600,363 指定為按公允值計入其他全面收益之權益工具 - 14,256 商譽 13 16,107 895,152 無形資產 14 1,433 4,085 其他應收款項 17 - 4,935 潛在收購附屬公司以及於聯營公司及合營企業投資的已付按金 17 717,946 1,158,671遞延稅項資產 395,541 571,118 10,763,194 12,896,534 流動資產 待售物業 15 35,870,362 36,332,144 合約資產 16 – 17,492 合約成本 29,243 30,402 應收賬款及其他應收款項 17 6,416,436 10,090,103 可收回稅項 467,854 599,183 應收關連方款項 28(b) 5,132,700 5,231,858 按公允值計入損益之金融資產 24,176 – 受限制╱已抵押銀行存款 229,718 324,114 銀行結餘及現金 59,930 1,206,842 48,230,419 53,832,138 58,993,613 66,728,672 於2026年6月30日 2026年 2025年 6月30日 12月31日 附註 人民幣千元 人民幣千元 （未經審核） （經審核） 於2026年6月30日 2026年 2025年 6月30日 12月31日 附註 人民幣千元 人民幣千元 （未經審核） （經審核） 80,622,315 80,191,816 流動負債淨額 (32,391,896) (26,359,678) 總資產減流動負債 (21,628,702) (13,463,144) 非流動負債 遞延稅項負債 – 6,744 於一年後到期之借款 20 95,500 – 於一年後到期之租賃負債 28,574 43,698 於一年後到期之優先票據及債券 21 6,034,427 7,075,511 6,158,501 7,125,953 負債淨額 (27,787,203) (20,589,097) 權益 股本 23 498,787 498,787 虧絀 (28,026,765) (23,777,181) 本公司擁有人應佔資本及虧絀 (27,527,978) (23,278,394) 非控股權益 (259,225) 2,689,297 權益總額 (27,787,203) (20,589,097) 本公司擁有人應佔 非控股權益應佔 彩生活 股份付款 法定儲備及 股份付款 其他 股本 股份溢價 特別儲備 儲備 出資儲備 任意儲備 重估儲備 累計虧損 小計 儲備 非控股權益 小計 總計人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 （附註a） （附註b） （附註c） （附註d） （附註e） 於2026年1月1日（經審核） 498,787 550,006 1,836,996 13,860 40,600 414,513 (6,316) (26,626,840) (23,278,394) 243,034 2,446,263 2,689,297 (20,589,097) 期內虧損 – – – – – – – (4,249,584) (4,249,584) – (159,053) (159,053) (4,408,637)期內全面開支總額 – – – – – – – (4,249,584) (4,249,584) – (159,053) (159,053) (4,408,637)出售附屬公司（附註24） – – – – – – – – – (243,034) (2,546,435) (2,789,469) (2,789,469)於2026年6月30日（未經審核） 498,787 550,006 1,836,996 13,860 40,600 414,513 (6,316) (30,876,424) (27,527,978) – (259,225) (259,225) (27,787,203) 於2025年1月1日（經審核） 498,787 550,006 2,174,959 13,860 40,600 397,727 (1,226) (17,423,966) (13,749,253) 243,034 2,473,112 2,716,146 (11,033,107) 期內虧損 – – – – – – – （3,171,041) (3,171,041) – (171,537) (171,537) (3,342,578)指定為按公允值計入其他全面 收益之權益工具的公允值變動 – – – – – – 217 – 217 – 301 301 518遞延稅項影響 – – – – – – (54) – (54) – (76) (76) (130)期內其他全面收益 – – – – – – 163 – 163 – 225 225 388期內全面收益（開支）總額 – – – – – – 163 (3,171,041) (3,170,878) – (171,312) （171,312） (3,342,190) 支付予附屬公司非控股權益的股息 – – – – – – – – – – (4,686) (4,686) (4,686)向非控股股東收購附屬公司的額外權益 – – 47 – – – – – 47 – (167) (167) (120)彩生活服務集團有限公司的股份發行 – – – – – – – – – – 55,785 55,785 55,785非控股股東對一間附屬公司減資 – – – – – – – – – – (7,869) (7,869) (7,869)轉讓 – – – – – 10,044 – (10,044) – – – – – 於2025年6月30日（未經審核） 498,787 550,006 2,175,006 13,860 40,600 407,771 (1,063) (20,605,051) (16,920,084) 243,034 2,344,863 2,587,897 (14,332,187) 附註： (a) 因收購或出售附屬公司股權而不致失去對附屬公司之控制權而產生的特別儲備指已付或已收代價及附屬公司非控股權益調整（經重新 分配）之間的差額。 (b) 股份付款儲備指根據本公司及彩生活服務集團有限公司（「彩生活」）（為本公司前非全資附屬公司）之購股權計劃的股份支付。 (c) 出資儲備指(a)於2009年集團重組期間向股東供款╱分派；(b)已付代價與從關連方收購的資產淨值公允值的差額；(c)已收代價與2009年集 團重組時出售予關連方資產淨值的賬面值的差額；及(d)於2009年豁免股東貸款。 (d) 法定儲備及任意儲備與在中華人民共和國（「中國」）的附屬公司有關，且均為不可分派。轉撥至該等儲備須由中國附屬公司的董事會或 股東大會依據中國的有關法律及法規而作出決定，直至儲備達至註冊資本的50%。在獲得有關部門批准後，該等儲備可用以抵銷累計虧 損、拓展生產及業務規模以及轉增資本。 (e) 重估儲備主要指(a)於用途轉變日期轉撥自用物業至投資物業；及(b)指定為按公允值計入其他全面收益之權益工具的公允值累計變動所 產生的盈餘（扣除所得稅影響）。 截至2026年6月30日止六個月 截至6月30日止六個月 2026年 2025年 人民幣千元 人民幣千元 （未經審核） （未經審核） 截至2026年6月30日止六個月 截至6月30日止六個月 2026年 2025年 人民幣千元 人民幣千元 （未經審核） （未經審核） 經營活動所用現金淨額 (363,561) (343,037) 投資活動 存置受限制╱已抵押銀行存款 (23,013) (150,390) 提取受限制╱已抵押銀行存款 89,145 289,818 購置物業、廠房及設備 (1,821) (23,581) 出售聯營公司及合營企業 – 4,075 支付可退回按金 – (4,406) 向聯營公司及合營企業注資 – (490) 合營企業股息 – 843 出售附屬公司（扣除已售之現金及現金等價物） (821,069) – 收取過往年度出售附屬公司所得款項 68,172 – 已收利息 2,085 8,394 向關連方墊款 – (245) 關連方還款 29,243 52,357 投資活動（所用）所得現金淨額 (657,258) 176,375 融資活動 新籌集借款 – 7,669 償還借款 (118,535) (209,598) 償還租賃負債 (5,379) (17,621) 償還優先票據及債券 (8,816) – 支付優先票據及債券的利息 (433) – 已支付予附屬公司非控股股東的股息 – (4,686) 來自關連方墊款 7,446 344 向關連方償還款項 – (869) 彩生活發行股份 – 55,785 融資活動所用現金淨額 (125,717) (168,976) 現金及現金等價物減少淨額 (1,146,536) (335,638) 期初現金及現金等價物 1,206,842 1,156,153 外匯匯率變動的影響 (376) (201) 期終現金及現金等價物（即銀行結餘及現金） 59,930 820,314 簡明綜合財務報表已根據香港會計師公會（「香港會計師公會」）頒佈之香港會計準則第34號「中期財務報告」及香港聯合 交易所有限公司證券上市規則附錄D2之適用披露規定而編製。 2. 持續經營基準 截至2026年6月30日止期間，本集團產生淨虧損人民幣4,408,637,000元。於2026年6月30日，本集團的流動負債淨額為人民 幣32,391,896,000元及負債淨額為人民幣27,787,203,000元。 於2026年6月30日，本集團並未按其預定還款日期償還數額約為人民幣42,916,551,000元的若干計息負債（包括銀行及其 他借款、優先票據及債券）。因此，於2026年6月30日，計息負債（包括銀行及其他借款、優先票據及債券）已違約。於2026 年6月30日後，本集團並未按預定還款日期償還若干計息負債。該等事件或情況表明存在的重大不確定性可能對本集團 持續經營之能力構成重大疑問。 鑒於有關情況，本公司董事（「董事」）已審慎考慮本集團未來流動資金及表現以及本集團的可用融資來源，並已考慮管 理層編製的本集團自報告期日期起不少於12個月期間的現金流量預測。本集團已制定以下計劃及措施以減輕本集團的 流動資金壓力： ? 本集團擬議的境外債務重組計劃的重組條件已獲達成，重組生效日期已於2026年7月30日落實。本集團正積極與現有貸款人商討將本集團若干借款續期。該等討論具建設性及專注於可就當前狀況採取的行動，但因市場狀況不斷變化，仍需時間制定或實施有關行動。此外，在與現有貸款人商談的同時，本集團將繼續尋求新的融資來源或加快資產出售，以應對即將到期的財務責任及未來經營現金流量需求；? 本集團將繼續實施措施加快其在建及已落成物業的預售及銷售步伐，並加快收回結欠銷售所得款項及應收賬款。 本集團亦將繼續積極調整銷售及預售活動，以更好地應對不斷變化的市場環境，達致最新的預算銷售及預售數量及金額； ? 本集團將繼續尋求合適機會出售其於若干項目開發公司之股權，以產生額外現金流入；及? 本集團已採取措施以控制行政成本及避免不必要的資本開支，務求維持資金流動性。本集團將繼續積極評估額外 措施，以進一步減少非必要開支。 4. 客戶合約收入 客戶合約收入分類 截至2026年6月30日止期間 物業經營 分部 物業開發 服務 其他 總計 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 （未經審核） （未經審核） （未經審核） （未經審核） 貨品及服務類型 物業開發 銷售已竣工物業 151,343 – – 151,343 物業經營服務 提供物業管理服務 – 653,547 – 653,547 提供增值服務 – 13,951 – 13,951 提供工程服務 – 273 – 273 其他 酒店經營、物業項目管理、物業代理服務及其他相關服務 – – 18,993 18,993151,343 667,771 18,993 838,107 收入確認時間 按時點確認 151,343 14,224 12,733 178,300 按時段確認 – 653,547 6,260 659,807 151,343 667,771 18,993 838,107 客戶合約收入與分部資料所披露的金額對賬如下： 物業經營 分部 物業開發 物業投資 服務 其他 總計 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 （未經審核）（未經審核）（未經審核）（未經審核）（未經審核）分部資料所披露的收入 151,343 75,179 669,535 18,993 915,050 抵銷 – – (1,764) – (1,764) 租賃 – (75,179) – – (75,179) 客戶合約收入 151,343 – 667,771 18,993 838,107 截至2026年6月30日止六個月 4. 客戶合約收入（續） 客戶合約收入分類（續） 截至2025年6月30日止期間 物業經營 分部 物業開發 服務 其他 總計 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 （未經審核） （未經審核） （未經審核） （未經審核） 截至2026年6月30日止六個月 4. 客戶合約收入（續） 客戶合約收入分類（續） 截至2025年6月30日止期間 物業經營 分部 物業開發 服務 其他 總計 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 （未經審核） （未經審核） （未經審核） （未經審核） 379,710 1,384,986 8,283 1,772,979 收入確認時間 按時點確認 379,710 2,958 244 382,912 按時段確認 – 1,382,028 8,039 1,390,067 379,710 1,384,986 8,283 1,772,979 客戶合約收入與分部資料所披露的金額對賬如下： 物業經營 分部 物業開發 物業投資 服務 其他 總計 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 （未經審核）（未經審核）（未經審核）（未經審核）（未經審核）分部資料所披露的收入 379,710 110,453 1,387,084 8,283 1,885,530抵銷 – – (2,098) – (2,098) 租賃 – (110,453) – – (110,453) 客戶合約收入 379,710 – 1,384,986 8,283 1,772,979 本集團按可呈報及營運分部劃分的收入及業績分析如下： 截至2026年6月30日止六個月 物業經營 分部收入及業績（未經審核） 物業開發 物業投資 服務 其他 總計 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 分部收入 151,343 75,179 669,535 18,993 915,050 分部業績 (1,118,498) (170,350) 97,968 (18,392) (1,209,272) 截至2025年6月30日止六個月 物業經營 分部收入及業績（未經審核） 物業開發 物業投資 服務 其他 總計 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 分部收入 379,710 110,453 1,387,084 8,283 1,885,530 分部業績 (881,505) (96,560) 127,146 (6,516) (857,435) 分部業績指各分部所賺取之利潤或產生之虧損，而尚未分配匯兌收益或虧損、利息收入、分佔聯營公司及合營企業業 績、出售附屬公司、聯營公司及合營企業收益或虧損、若干其他收入、收益及虧損、融資成本、中央行政成本及董事薪 金。此為向本公司董事，即主要營運決策人呈報以調配資源及評估分部表現之計量基準。 截至2026年6月30日止六個月 5. 分部資料（續） 對賬： 截至6月30日止六個月 2026年 2025年 人民幣千元 人民幣千元 （未經審核） （未經審核） 截至2026年6月30日止六個月 5. 分部資料（續） 對賬： 截至6月30日止六個月 2026年 2025年 人民幣千元 人民幣千元 （未經審核） （未經審核） 本集團的收入總額 913,286 1,883,432 分部業績總額 (1,209,272) (857,435) 未分配款項： 利息收入 2,085 8,394 匯兌收益淨額 1,344,422 185,127 融資成本 (2,352,088) (2,217,949) 分佔聯營公司及合營企業業績 (322,413) (317,570) 出售附屬公司虧損淨額 (1,680,023) – 債務重組之（虧損）／收益 (22,968) 8,186 按公允值計入損益之金融資產的公允值變動 (11,817) – 其他未分配開支 (93,286) (58,183) 除稅前虧損 (4,345,360) (3,249,430) 以下為本集團按報告分部及經營分部劃分之資產分析： 2026年6月30日 2025年12月31日 人民幣千元 人民幣千元 （未經審核） （經審核） 物業開發 42,141,566 44,498,536 物業投資 5,409,982 5,634,816 物業經營服務 1,320,261 4,523,553 其他 34,598 91,791 分部資產總計 48,906,407 54,748,696 未分配資產總計 10,087,206 11,979,976 本集團資產總計 58,993,613 66,728,672 為監察分部表現及分部之間分配資源，首席營運決策者亦會審閱各經營分部應佔的分部資產，其中包括聯營公司及合 營企業權益以外的資產、按公允價值計入損益之金融資產、就潛在收購附屬公司及投資聯營公司及合營企業支付的按 金、關聯方應收款項、受限制／質押銀行存款、銀行結餘、現金及其他企業資產。 截至2026年6月30日止六個月 6. 所得稅 截至6月30日止六個月 2026年 2025年 人民幣千元 人民幣千元 （未經審核） （未經審核） 截至2026年6月30日止六個月 6. 所得稅 截至6月30日止六個月 2026年 2025年 人民幣千元 人民幣千元 （未經審核） （未經審核） 26,703 50,538 遞延稅項 扣除自損益 36,574 42,610 63,277 93,148 7. 期內虧損 截至6月30日止六個月 2026年 2025年 人民幣千元 人民幣千元 （未經審核） （未經審核） 期內虧損乃於（計入）╱扣除以下各項後所得： 政府補助及部分豁免中國增值稅（計入其他收入） (194) (2,707) 利息收入（計入其他收入） (2,085) (8,394) 匯兌收益淨額 (1,344,422) (185,127) 出售附屬公司的虧損淨額（計入其他收益及虧損） 1,680,023 – 針對財務擔保合約、訴訟及其他或然負債計提撥備 52,736 – 出售物業、廠房及設備及提早終止租賃合約的（收益）╱虧損 （計入其他收益及虧損） (66,837) 1,499 待售物業撇減 824,589 643,431 按公允值計入損益之金融資產的公允值變動 11,817 – 債務重組之虧損╱（收益） 22,968 (8,186) 截至2026年6月30日止六個月，並無宣派截至2025年12月31日止年度的股息。 本公司董事不建議派付截至2026年及2025年6月30日止六個月的中期股息。 9. 每股虧損 本公司擁有人應佔每股基本及攤薄虧損乃根據以下數據計算： 截至6月30日止六個月 2026年 2025年 人民幣千元 人民幣千元 （未經審核） （未經審核） 期內虧損： 用以計算每股基本及攤薄虧損的虧損 （本公司擁有人應佔期內虧損） (4,249,584) (3,171,041) 股份數目（千股）： 用以計算每股基本及攤薄虧損的普通股加權平均數 5,772,598 5,772,598截至2026年及2025年6月30日止六個月，計算每股攤薄虧損並無假設行使本公司購股權，原因是行使購股權將導致每股 虧損減少。 10. 物業、廠房及設備 截至2026年6月30日止六個月之物業、廠房及設備之變動概述如下： 人民幣千元 於2026年1月1日（經審核） 349,777 添置 1,821 出售 (3,322) 出售附屬公司（附註24） (71,005) 期內折舊 (15,656) 於2026年6月30日（未經審核） 261,615 截至2026年6月30日止六個月 11. 使用權資產 截至2026年6月30日止六個月之使用權資產之變動概述如下： 人民幣千元 截至2026年6月30日止六個月 11. 使用權資產 截至2026年6月30日止六個月之使用權資產之變動概述如下： 人民幣千元 於2026年6月30日（未經審核） 37,834 12. 投資物業 截至2026年6月30日止六個月之投資物業之變動概述如下： 人民幣千元 於2026年1月1日（經審核） 5,634,816 於損益中確認的公允值變動淨值 (201,488) 出售附屬公司（附註24） (16,486) 出售 (6,860) 於2026年6月30日（未經審核） 5,409,982 於2026年6月30日，本集團已竣工投資物業的公允值為人民幣4,211,562,000元（2025年12月31日：人民幣4,400,426,000元）， 而發展中投資物業的公允值為人民幣1,198,420,000元（2025年12月31日：人民幣1,234,390,000元）。 13. 商譽 2026年6月30日 2025年12月31日 人民幣千元 人民幣千元 （未經審核） （經審核） 物業經營現金產生單位 16,107 895,152 物業經營現金產生單位的可收回金額乃基於使用價值計算釐定。於2026年6月30日及2025年12月31日，該計算使用根據 管理層批准之涵蓋五年期間之財務預算之現金流量預測，包括增長率、貼現率、估計收益、估計毛利及估計經營開支。 貼現率反映與物業經營現金產生單位有關的特定風險。五年期內增長率乃基於過往經驗及管理層對市場發展的預期。 五年期後之現金流量乃採用增長率2%推算。 2026年6月30日 2025年12月31日 （未經審核） （經審核） 貼現率 13.6% 13.6% 五年期內增長率 2% – 5% 2% – 6% 本集團管理層相信，使用價值計算之主要估計的任何合理可能變動將不會導致物業經營現金產生單位的賬面值超出其 可收回金額。 14. 無形資產 截至2026年6月30日止六個月無形資產變動概述如下： 人民幣千元 於2026年1月1日（經審核） 4,085 無形資產攤銷 (2,652) 於2026年6月30日（未經審核） 1,433 無形資產指物業管理合約，且客戶關係透過業務合併自第三方購入。 截至2026年6月30日止六個月 15. 待售物業 2026年 2025年 6月30日 12月31日 人民幣千元 人民幣千元 （未經審核） （經審核） 截至2026年6月30日止六個月 15. 待售物業 2026年 2025年 6月30日 12月31日 人民幣千元 人民幣千元 （未經審核） （經審核） 51,412,523 51,282,182 減：可變現淨值撥備 (15,542,161) (14,950,038) 35,870,362 36,332,144 截至2026年6月30日止六個月，本公司已就銷售物業確認減值虧損撥備人民幣824,589,000元以反映相關可變現淨值之變 動（截至2025年6月30日止六個月：人民幣643,431,000元）。 16. 合約資產 2026年 2025年 6月30日 12月31日 人民幣千元 人民幣千元 （未經審核） （經審核） 工程服務之未開賬單收入 – 57,492 減：減值虧損撥備 – (40,000) – 17,492 2026年 2025年 6月30日 12月31日 人民幣千元 人民幣千元 （未經審核） （經審核） 應收賬款 －客戶合約 501,269 1,483,826 －租賃 39,051 12,104 其他應收款項 3,832,339 4,269,000 應收貸款 – 55,302 預付款項及其他按金 1,418,972 3,594,063 潛在收購附屬公司以及於聯營公司及合營企業投資的已付 按金 717,946 1,158,671 其他稅務預付款項 624,805 680,743 7,134,382 11,253,709 減：非流動資產項下所示的款項 (717,946) (1,163,606) 流動資產項下所示的款項 6,416,436 10,090,103 已售物業的代價按有關買賣協議的條款支付，通常於協議日期起90天內支付。 物業經營服務費按有關服務協議的條款收取，通常於發出即期票據後30天至一年內收取。各物業經營服務客戶獲指定 信貸額。 酒店經營及旅遊代理服務收入主要以現金及信用卡的形式結算。 投資物業的租金收入按有關租賃協議的條款收取，通常於出具發票起30天內收取。 截至2026年6月30日止六個月 17. 應收賬款及其他應收款項（續） 以下乃本集團應收賬款（扣減減值虧損撥備後）於報告期末根據物業移交至客戶作物業銷售日期或發票日期或提供服務 的即期票據日期呈列的賬齡分析： 2026年 2025年 6月30日 12月31日 人民幣千元 人民幣千元 （未經審核） （經審核） 截至2026年6月30日止六個月 17. 應收賬款及其他應收款項（續） 以下乃本集團應收賬款（扣減減值虧損撥備後）於報告期末根據物業移交至客戶作物業銷售日期或發票日期或提供服務 的即期票據日期呈列的賬齡分析： 2026年 2025年 6月30日 12月31日 人民幣千元 人民幣千元 （未經審核） （經審核） 540,320 1,495,930 有關減值評估之詳情載於附註18。 18. 預期信貸虧損模式項下的減值虧損（扣除撥回） 釐定截至2026年6月30日止六個月之簡明綜合財務報表使用之輸入數據及假設以及估計技術之基準與編製本集團截至 2025年12月31日止年度之年度財務報表所遵循者相同。 截至6月30日止六個月 2026年 2025年 人民幣千元 人民幣千元 （未經審核） （未經審核） 就下列各項確認之減值虧損 －應收賬款及其他應收款項 (226,667) (163,909) －應收關連方款項 (10,853) (11,115) －合約資產 – (4,397) (237,520) (179,421) 2026年 2025年 6月30日 12月31日 人民幣千元 人民幣千元 （未經審核） （經審核） 應付賬款 3,295,228 3,749,488 已收按金 110,483 258,732 其他應付稅項 845,692 900,308 應計員工成本 51,283 180,925 其他應付款項及應計費用 6,699,248 5,994,578 11,001,934 11,084,031 應付賬款主要包括就待售物業建造採購材料及分包費用的尚未支付款項。採購建築材料及結付分包費用的平均信貸期 介乎兩個月至一年。 以下為本集團應付賬款於報告期末根據發票日期呈列的賬齡分析： 2026年 2025年 6月30日 12月31日 人民幣千元 人民幣千元 （未經審核） （經審核） 1年以內 102,336 811,018 1年以上 3,192,892 2,938,470 3,295,228 3,749,488 截至2026年6月30日止六個月 20. 借款 2026年 2025年 6月30日 12月31日 人民幣千元 人民幣千元 （未經審核） （經審核） 截至2026年6月30日止六個月 20. 借款 2026年 2025年 6月30日 12月31日 人民幣千元 人民幣千元 （未經審核） （經審核） 18,410,331 18,612,904 減：流動負債項下所示的款項 (18,314,831) (18,612,904) 非流動負債項下所示的款項 95,500 – 賬面值 2026年 2025年 優先票據及債券 到期日 本金額 票面利率 實際利率 6月30日 12月31日千元 人民幣千元 人民幣千元 （未經審核） （經審核） 優先票據： 於2021年到期的2016年500百萬美元優先票據 5年 500,000美元 7.38% 7.70% 1,941,889 1,951,008於2022年到期的2017年300百萬美元優先票據 5年 300,000美元 7.95% 8.26% 2,841,325 2,849,222於2021年到期的2018年200百萬美元優先票據 3年 200,000美元 15.00% 15.64% 2,378,664 2,350,442於2021年到期的2019年100百萬美元優先票據 2年 100,000美元 15.00% 15.51% 1,195,313 1,181,131於2022年到期的2019年300百萬美元優先票據 3年 300,000美元 11.75% 13.20% 3,264,938 3,247,225於2022年到期的2019年350百萬美元優先票據 3年 350,000美元 12.25% 13.83% 3,902,305 3,877,308於2023年到期的2020年450百萬美元優先票據 3年 450,000美元 10.88% 11.31% 4,684,805 4,665,042於2023年到期的2020年300百萬美元優先票據 3年 300,000美元 11.88% 12.20% 3,188,647 3,169,476於2022年到期的2020年200百萬美元優先票據 2年 200,000美元 7.95% 7.55% 1,902,142 1,907,429於2023年到期的2020年350百萬美元優先票據 3年 350,000美元 9.25% 9.46% 3,404,752 3,402,634於2023年到期的2020年320百萬美元優先票據 3年 320,000美元 9.88% 10.18% 3,138,308 3,133,622於2021年到期的2020年250百萬美元優先票據 1年 250,000美元 6.95% 7.32% 2,294,098 2,306,891於2023年到期的2021年150百萬美元優先票據 2年 150,000美元 11.88% 10.96% 1,638,004 1,628,156於2024年到期的2021年250百萬美元優先票據 3年 250,000美元 10.88% 11.72% 2,395,188 2,384,173於2022年到期的2021年50百萬美元優先票據 1年 50,000美元 14.50% 15.45% 576,878 569,997於2023年到期的2021年100百萬美元優先票據 2年 100,000美元 11.88% 14.08% 1,051,563 1,043,704於2024年到期的2021年200百萬美元優先票據 3年 200,000美元 14.50% 15.24% 1,352,690 1,337,68841,151,509 41,005,148 企業債券： 於2021年到期的2018年人民幣1,000百萬元債券 5年 人民幣1,000,000元 7.50% 6.59% 1,337,928 1,297,690於2022年到期的2019年人民幣800百萬元債券 5年 人民幣800,000元 8.20% 7.40% 1,005,907 971,859於2022年到期的2019年人民幣730百萬元債券 5年 人民幣730,000元 7.80% 6.82% 1,044,933 1,012,300於2023年到期的2020年人民幣2,500百萬元債券 5年 人民幣2,500,000元 7.50% 7.15% 3,377,337 3,267,326於2023年到期的2020年人民幣1,543百萬元債券 5年 人民幣1,543,000元 7.50% 7.17% 2,186,774 2,122,3738,952,879 8,671,548 50,104,388 49,676,696 應償還賬面值： 一年內或按要求 44,069,961 42,601,185 一年後，但不超過兩年 6,034,427 3,006,966 兩年後，但不超過五年 – 4,068,545 50,104,388 49,676,696 減：流動負債項下所示款項 (44,069,961) (42,601,185) 非流動負債項下所示款項 6,034,427 7,075,511 優先票據於新加坡證券交易所有限公司發行，並由本公司若干附屬公司擔保。公司債券由本公司全資附屬公司花樣年 集團（中國）有限公司（「花樣年集團中國」）於上海證券交易所（「上交所」）發行。 截至2026年6月30日止六個月 21. 優先票據及債券（續） 根據2023年債券持有人會議上獲得的批准，所有公司債券的條款已經修訂，以訂明自2023年至2028年期間根據協定還款 時間表定期償還本金及利息。 於2026年6月30日，本集團尚未按其預定還款日期償還人民幣41,151,509,000元（2025年12月31日：人民幣41,005,148,000元） 的優先票據。因此，所有票據持有人有權要求立即償還本金。於2026年6月30日，所有優先票據分類為流動負債。 優先票據及債券於截至2026年6月30日止六個月之變動載列如下： 人民幣千元 截至2026年6月30日止六個月 21. 優先票據及債券（續） 根據2023年債券持有人會議上獲得的批准，所有公司債券的條款已經修訂，以訂明自2023年至2028年期間根據協定還款 時間表定期償還本金及利息。 於2026年6月30日，本集團尚未按其預定還款日期償還人民幣41,151,509,000元（2025年12月31日：人民幣41,005,148,000元） 的優先票據。因此，所有票據持有人有權要求立即償還本金。於2026年6月30日，所有優先票據分類為流動負債。 優先票據及債券於截至2026年6月30日止六個月之變動載列如下： 人民幣千元 於2026年6月30日（未經審核） 50,104,388 22. 已發行資產抵押證券 於2021年，本公司一家附屬公司根據證券化安排發行資產抵押證券（「2021年資產抵押證券」），抵押品為有關營運停車場 的未來盈利，並由花樣年集團中國擔保。 2021年資產抵押證券的總面值為人民幣255,000,000元，2021年資產抵押證券按每年介乎7%至7.5%計息。 期內資產抵押證券的變動如下： 人民幣千元 於2026年1月1日（經審核） 306,808 已確認實際利息 9,104 於2026年6月30日（未經審核） 315,912 股份數目 金額 相當於 港元 人民幣千元 每股面值0.1港元的普通股 法定： 於2026年1月1日（經審核） 8,000,000,000 800,000,000 704,008 於2026年6月增加 22,000,000,000 2,200,000,000 1,901,642 於2026年6月30日（未經審核） 30,000,000,000 3,000,000,000 2,605,650已發行及繳足： 於2026年1月1日（經審核）及 2026年6月30日（未經審核） 5,772,597,864 577,259,786 498,787 24. 出售附屬公司 於截至2026年6月30日止期間內，本集團與獨立第三方以及由最終控股股東控制的一間關聯公司訂立股權轉讓協議，導 致本集團喪失對彩生活的控制權，總代價為人民幣47,082,000元。就該等交易所出售資產淨額詳情概述如下：人民幣千元 喪失控制權的資產及負債分析： 物業、廠房及設備 71,005 使用權資產 179,217 投資物業 16,486 於聯營公司權益 36,797 於合營企業權益 82,289 指定為按公允值計入其他全面收益之權益工具 14,256 商譽 879,045 其他應收款項 4,921 遞延稅項資產 132,793 潛在收購附屬公司以及於聯營公司及合營企業投資的已付按金 120,725合約資產 17,416 應收賬款及其他應收款項 3,333,409 應收關連方款項 69,918 受限制╱已抵押銀行存款 28,264 銀行結餘及現金 821,069 應付賬款及其他應付款項 (607,005) 合約負債 (371,708) 租賃負債 (16,468) 應付關連方款項 (39,149) 稅項負債 (220,179) 遞延稅項負債 (534) 出售資產淨值 4,552,567 截至2026年6月30日止六個月 24. 出售附屬公司（續） 人民幣千元 截至2026年6月30日止六個月 24. 出售附屬公司（續） 人民幣千元 (1,680,023) 出售產生的現金流出淨額： 已收現金代價 – 出售銀行結餘及現金 (821,069) (821,069) 25. 資本及其他承擔 2026年6月30日 2025年12月31日 人民幣千元 人民幣千元 （未經審核） （經審核） 已訂約但未撥備： 在建投資物業及在建物業 289,358 295,020 以下資產已質押以擔保於報告期末授予本集團的若干銀行及其他融資：2026年6月30日 2025年12月31日 人民幣千元 人民幣千元 （未經審核） （經審核） 待售物業 34,770,529 31,769,608 投資物業 4,991,302 5,199,650 已抵押銀行存款 38,587 99,573 物業、廠房及設備 240,301 242,703 40,040,719 37,311,534 28. 關連方披露 除於簡明綜合財務報表另行披露者外，本集團與關連方的重大交易如下：(a) 關聯方交易 截至6月30日止六個月 2026年 2025年 人民幣千元 人民幣千元 （未經審核） （未經審核） 交付前開支 由最終控股股東控制的關聯公司 3,527 – 出售附屬公司股權 由最終控股股東控制的關聯公司 31,340 – 截至2026年6月30日止六個月 28. 關連方披露（續） (b) 關聯方結餘 於報告期末本集團有以下應收關聯方的重大結餘： 2026年6月30日 2025年12月31日 人民幣千元 人民幣千元 （未經審核） （經審核） 本公司附屬公司非控股股東 453,960 453,960 合營企業 2,070,532 2,150,108 聯營公司 2,517,954 2,524,960 關聯方 90,254 102,830 5,132,700 5,231,858 應收本公司附屬公司非控股股東、合營企業、聯營公司及關聯方款項均為非貿易性質，無抵押、不計息及按要求償還。 附屬公司、合營企業、聯營公司及關聯方主要從事物業開發、物業管理及物業租賃業務，本集團根據墊款收回的預期日期確定即期或非即期部分，其經參考物業項目的狀態及附屬公司、合營企業、聯營公司及關聯方的財務狀況。 有關減值評估之詳情載於附註18。 於報告期末本集團有以下應付關聯方的重大結餘： 2026年6月30日 2025年12月31日 人民幣千元 人民幣千元 （未經審核） （經審核） 合營企業 236,536 242,761 聯營公司 25,980 42,859 關聯方 21,774 297 284,290 285,917 應付關聯方款項為非貿易性質、無抵押、不計息及按照要求償還。 28. 關連方披露（續） (c) 主要管理人員薪酬 截至2026年及2025年6月30日止六個月，董事及其他主要管理成員薪酬如下：截至6月30日止六個月 2026年 2025年 人民幣千元 人民幣千元 （未經審核） （未經審核） 短期福利 4,639 4,035 離職後福利 464 352 5,103 4,387 29. 金融工具之公允值計量 按經常性基準以公允值計量的本集團金融資產及金融負債之公允值 下表載列有關公允值計量按照公允值計量的輸入數據的可觀察程度進行分類的公允值層級（1至3級）的資料。 ? 第1級公允值計量指以在活躍市場就相同資產或負債取得之報價（未經調整）所進行之計量；? 第2級公允值計量指以第1級報價以外之資產或負債之可觀察輸入數據，無論是直接（即價格）或間接（即按價格推 算）所進行之計量；及 ? 第3級公允值計量指透過運用並非基於可觀察市場數據之資產或負債輸入數據（不可觀察輸入數據）之估值技術所 進行之計量。 於下列日期之公允值 2026年 2025年 6月30日 12月31日 公允值層級 估值技術及主要輸入數據 人民幣千元 人民幣千元 （未經審核） （經審核） 指定為按公允值計入其他 – 14,256 第三層級 貼現現金流量－未來現金流量全面收益之權益工具 根據預期回報及已訂約投資 成本估計，並按反映內部回 報率之利率貼現。 分類為按公允值計入損益之金融 24,176 – 第一層級 於活躍市場的報價競價資產之權益工具－於香港上市 截至2026年6月30日止六個月 29. 金融工具之公允值計量（續） 按經常性基準以公允值計量的本集團金融資產及金融負債之公允值（續）除下表詳述者外，本公司董事認為於簡明綜合財務報表中確認的金融資產及金融負債的賬面值與其公允值相若。 2026年6月30日 2025年12月31日 公允值等級 賬面值 公允值 賬面值 公允值 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 （未經審核） （經審核） 優先票據 第1級 41,151,509 377,687 41,005,148 370,670 本集團管理層採用貼現現金流量分析估計以攤銷成本計量的其他金融資產及金融負債的公允值。 30. 報告期間後事項 自2026年6月30日後直至簡明綜合財務報表日期，本集團與其業務合作夥伴就未償╱逾期經營應付款項以及銀行及其他 借款的結算存在若干訴訟。本集團一直積極尋求方法以解決本集團未決訴訟，然而，於現階段有關索賠及爭議之結果尚 不確定。 本公司境外重組已於2026年7月30日生效。重組生效當日，本公司依規完成多類重組對價權益發行與分派工作，包含 短期票據、長期票據、對價股份及強制轉換債券同步發行。根據強制轉換債券的修款及條件，強制轉換債券發行日期 本金額50%將按強制轉換債券換股價強制轉換為強制轉換債券換股股份。進一步詳情載於本公司日期為2026年4月29 日的通函以及本公司日期為2026年7月30日內容有關重組生效日期落實的公告。 中财网
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