[HK]美联集团(01200):二零二六年中期业绩报告
頁次 公司資料 2 主席報告 3 策略回顧與規劃 7 管理層討論及分析 8 其他資料 11 簡明綜合收益表（未經審核） 15 簡明綜合全面收入報表（未經審核） 16 簡明綜合資產負債表（未經審核） 17 簡明綜合權益變動表（未經審核） 19 簡明綜合現金流量表（未經審核） 20 簡明綜合中期財務資料附註（未經審核） 21 02 公司資料 董事會 香港總辦事處及主要營業地點 執行董事 香 黃建業先生（主席） 德輔道中19號 黃怡女士（副主席兼董事總經理） 環球大廈 施嘉明先生（首席?運官兼首席財務官） 25樓2505-8室 獨立非執行董事 核數師 何君達先生 羅兵咸永道會計師事務所 孫德釗先生 執業會計師 陳念良先生 註冊公眾利益實體核數師 李偉強先生 香 中環 審核委員會 太子大廈 何君達先生（委員會主席） 22樓 孫德釗先生 陳念良先生 主要往來銀行 李偉強先生 中國銀行（香）有限公司 創興銀行有限公司 薪酬委員會 星展銀行（香）有限公司 孫德釗先生（委員會主席） 恒生銀行有限公司 黃建業先生 香上海豐銀行有限公司 黃怡女士 何君達先生 股份過戶登記總處 陳念良先生 Conyers Corporate Services (Bermuda) Limited 李偉強先生 Richmond House 12 Par-la-Ville Road 提名委員會 Hamilton HM 08 何君達先生（委員會主席） Bermuda 黃建業先生 黃怡女士 股份過戶登記香港分處 孫德釗先生 卓佳證券登記有限公司 陳念良先生 香 李偉強先生 夏愨道16號 遠東金融中心17樓 公司秘書 梅雅美女士 網址 www.midland.com.hk 授權代表 黃怡女士 股份代號 施嘉明先生 1200 註冊辦事處 Richmond House 12 Par-la-Ville Road 03 主席報告 業績回顧 美聯集團有限公司（「本公司」，及其附屬公司，統稱「本集團」或「集團」）欣然宣佈，截至二零二六年六月三十日止六個月（「中 期期間」），本集團錄得權益持有人應佔溢利約幣二億八千二百萬元，較二零二五年同期增加87%，中期業績創二十年以來新 高。 本集團盈利顯著增長主要基於： (1) 「美聯物業」及「香置業」截至中期期間之除稅前溢利顯著上升，而本集團所有其他業務單位均錄得盈利； (2) 本集團整體市場佔有率有所提升，尤其是二手住宅市場；及 (3) 本集團持續致力提升?運效率，專注於保留及吸引頂尖人才，為客戶提供優質服務。 住宅市場向好 香樓價為期三年的下行週期，於二零二五年年中結束後重拾升軌。二零二六年上半年，樓價及租金分別上升9.8%及3.3%， 一手住宅成交量上升24.5%，而二手住宅成交量亦增加37.1%。二手市場似乎已擺脫過往因發展商積極推盤而壓抑二手物業需 求的惡性循環。 強勁的租賃市場依然是樓市的支柱。二零二六年上半年，受益於各項人才引進計劃所帶來的龐大需求，以及非本地學生湧入 並鞏固香作為頂尖教育樞紐地位的推動，租金再創新高。租金持續上升提振了本地居民的置業信心，推動不少客戶由租轉 買，是樓價回升的原因之一。過去近四年，樓價自高位累跌約28.8%，但較二零二五年三月的低位已回升約18%。工商舖市場 亦漸改善。 去庫存進展甚理想 另一個正面的訊號是，隨著住宅供應見頂，新盤定價已不再低於二手市場單位。此前，物業市場受供應過剩困擾，導致已落 成未售出單位積壓。發展商以低於二手市場水平的價格推售新盤，藉此促進新盤銷售，惟此舉卻削弱了二手市場交投氣氛。 然而，近幾個季度以來，發展商已?復新盤定價高於二手物業的策略，這有助?復一、二手市場之間的良性平衡。值得留意 的是，過往屬新盤供應主要來源的啟德及黃竹坑等新發展區，區內的庫存量已經顯著回落。 04 主席報告 （續） 業績回顧（續） 經濟復甦勝預期 香政府推出了一系列提振本地經濟的措施，而有關措施已漸見成效。啟德體育園的落成啟用，使香能夠舉辦大型活動及 演唱會，吸引遊客到訪，有助提振本地零售業。 活躍的新股市場成為支香經濟的另一亮點。二零二六年上半年，共有逾80家公司在上市，集資總額達幣2,102億元。 同時，受惠於家族投資控權工具利得稅寬減等政策，香已崛成為全球最大的跨境財富管理中心。 誠然，整體外圍宏觀經濟環境仍不穩定。美伊衝突導致油價飆升，短期減息的預期落空。然而，在強勁出口的支下，中國 內地經濟已出現改善跡象。此外，特朗普總統訪華令兩個超級大國的關係轉趨平穩。利好因素抵銷利淡因素的影，儘管地 緣政治衝突持續，樓價維持溫和升勢。 展望 二手市場及換樓需求改善 隨著新盤供應量持續回落，二手住宅市場料將於市場上行週期的下一階段跑出。在雙倍印花稅(DSD)生效的十一年期間，換樓 行為受到抑制，二手住宅成交量減少近一半。換樓需求長期受抑催生「雙租族」數量大增，即業主將自住物業出租，另行租賃 物業居住。 即使在此項重稅撤銷後的首兩年，二手市場仍受發展商減價推盤策略抑制。然而，隨著發展商再次以溢價推售新盤，預期在 業主換樓需求重現的帶動下，二手市場於二零二六年的表現將優於一手市場。 因應預期換樓需求將獲釋放，儘管市況自六月放緩，本集團研究中心預測二零二六年是四年來首次二手住宅成交量升幅超越 一手住宅。 事實上，自二零二五年年中市場完成調整後，大量購買力已被消化。二零二六年六月及七月的新盤成交量，較首五個月顯著 回落。新盤交投急跌，主要由於新盤價格上升。早前，新盤銷情理想，發展商財務狀況得以改善，仍需去槓桿的發展商減 少，部分發展商更重新參與投地，最新的是紅磡一幅地皮以高於市場預期上限19%的價格售出。隨著發展商採取溢價定價策 略，二手住宅價格隨之上升，以及樓價走高與加息預期升溫影，部分潛在買家轉向觀望態度。惟隨著美聯儲於七月底暫緩 加息，加上租金持續上升，預計首次置業人士及投資或將於短期內重新考慮入市。 05 主席報告 （續） 展望（續） 北部都會區發展 樓市添動力 香政府於二零二六年六月十五日就《香特別行政區經濟和社會發展第一個五年規劃（2026－2030）》展開公眾諮詢，當中 括加快北部會區建設及推進其他重點地區空間規劃的框架。市場普遍預期，該區域將吸引大批科技企業進駐，成為香的 核心經濟引擎。 未來數年，預計圍繞此大型項目的報道將不絕於耳，而該區的新盤推售無疑將成為市場的焦點。二零二六年下半年，該區的 新盤將推出發售。集團認為，該區內完整的科技創新配套規劃，配合連接中國內地的一體化交通網絡，將顯著提升其對首次 置業人士及換樓客群的吸引力。 經濟前景改善惟充滿不確定性 香經濟正穩步向好。二零二六年上半年出口表現強勁，上升39.1%，零售及餐飲業亦錄得溫和改善。上半年本地生產總值錄 得5.1%增長，為五年來最高，亦較預期理想，其後政府亦上調全年經濟增長預測。 據彭博報道，受惠於低稅率、預期推出的稅務優惠，以及資本市場與首次公開招股活動反彈，外籍專業人士正重返香。這 股人才流入帶動本各方面需求上升，推高甲級寫字樓的租用率，外籍人士聚居區的租金亦有增長。而政府提出有關基金豁 免規則及附帶權益制度的改革方案，預計將增加區內及環球資產管理機構落戶本的誘因，進一步鞏固香作為國際金融中 心的地位。根據建議制度，合資格附帶權益及表現費，無論是機構層面抑或是香從業員個人取得，均無須繳稅，相關法案 若獲通過，料可推高香的資產管理規模，同時帶動物業需求。教育及零售板塊亦會受惠。同時，教育產業已成為香重要 的結構性增長動力。根據最新《QS世界大學排名》，香有五所大學位列全球百強，且大部分院校排名較二零二五年有所上 升。二零二五年，八所資助大學的非本地學生入學人數較二零二四年增加17%。隨著二零二六年非本地學生收生上限由40%提 升至50%，預計相關入學人數將進一步上升。 此外，中國內地經濟的穩健表現將繼續為香經濟增長提供支。儘管全球保護主義抬頭，中國內地的出口產業仍持續擴 張，二零二六年貿易順差有望連續第二年達到一萬億美元。繼特朗普總統於五月中旬訪華後，兩個超級大國之間的緊張關係 進一步緩和，為出口持續增長創造條件。 06 主席報告 （續） 展望（續） 經濟前景改善惟充滿不確定性（續） 然而，儘管前景已較早前明朗，經濟環境仍充滿不確定性： ? 地緣政治衝突再起：美伊曾暫時?復飛彈和無人機攻擊，二零二六年六月十七日關於重啟霍爾木茲海峽的協議已顯脆 弱。因此，即使日後能夠達成另一項開放霍爾木茲海峽的協議，地緣政治風險或仍居高不下。 ? 內地消費疲弱：儘管經濟前景已見改善，中國內地居民消費開支持續低迷。於二零二六年第二季，中國內地GDP增長放 緩至4.3%，創二零二二年年底以來的新低。然而，如果中央政府推出針對性刺激措施，中國內地及香經濟均可受惠。 ? 貨幣政策阻力：美國經濟走強及通脹持續，令短期內減息的期望落空，並推高美元匯率。若美元持續走高，香旅遊業 或將因價格競爭力下降而承壓。 ? 本港股市表現欠佳牽制樓市：美國股市，尤其是走勢強勁的人工智能板塊，持續吸納全球流動資金，導致香股市表現 欠佳，並壓抑本地投資情。 即使上述各項不確定因素仍存，集團依舊看好房地產市場的上行趨勢維持不變；惟過去十六個月房價累計大漲18%，後續價格 漲幅或將放緩。 致謝 儘管市場氣氛有所回暖，惟集團經?環境仍然充滿挑戰。市場供應回落疊加宏觀經濟突發變數，增加成交難度。不過，憑藉 本集團經驗豐富的領導團隊的策略性前瞻規劃，以及前線及後勤員工的不懈付出，為跨世代客戶提供優質服務，使集團成功 交出二十年來最佳的中期業績。 本人謹向全體員工在過去數年堅守崗位、積極進取及專注投入致以由衷謝意。同時亦感謝各位股東、客戶及業務夥伴堅定的 信任與支持，使本集團業務得以實現可持續增長。我們將繼續追求卓越，並對未來發展充滿信心。 主席 黃建業 07 策略回顧與規劃 中期業績 廿載最佳 專注工作 高瞻遠矚 過去二十年，香樓市經歷多次劇烈的週期性波動。環球金融危機過後，量化寬鬆政策及長期低息環境帶動樓價大幅上升。 為抑制投機活動，香政府透過調升印花稅推出一系列需求管理措施，有關措施雖然壓抑了市場交投量，但未能阻止資產價 值的上升。其後，本經濟受疫情衝擊，樓價出現調整；加上跨境消費興，令經濟及樓市的復甦步伐進一步放緩。 樓市在二零二四年年初全面撤銷需求管理措施的推動下，終於在二零二五年年中迎來轉機。然而，地緣政治局勢持續緊張， 令決策更趨複雜。在這瞬息萬變的環境下，本集團以靈活及快速應變為首要原則。透過重組銷售管理團隊，引入具前瞻性思 維、充滿活力的領導層，集團成功在近期市場升浪中有效把握機遇。前線生產力顯著提升，佣金收入增長速度超越業務擴張 規模。在兩大旗艦品牌美聯物業及香置業的亮麗表現帶動下，本集團錄得二十年來最佳中期業績。 領先市場 超前部署 在瞬息萬變的市場中，本集團不單要與時並進，更必須超前部署。早在本樓市於二零二五年年中重拾升軌之前，本集團已 完成銷售管理團隊重組，最終成功提升在本住宅市場的市佔率，並且扭轉中國內地業務弱勢。 二零二六年上半年，二手市場成交量大增37%，表現顯著優於一手市場增長。這項轉變，正是二零二四年年初撤銷所有樓市需 求管理措施後所預期的趨勢。中期期間，本集團成功擴大住宅市場佔有率，當中尤以二手板塊的升幅最為顯著。此外，本集 團透過增加數碼?銷及人工智能應用的資源投放，賦能銷售團隊，大幅提升前線銷售團隊的競爭優勢。 儘管業績表現出色，本集團並未鬆懈。管理層已積極推行多項策略舉措，以進一步鞏固市場領導地位：1. 強化銷售平台：本集團將強化全方位銷售平台，為客戶提供一體化服務。此外，本集團堅信北部會區將成為香經 濟發展的核心動力。考慮該區將帶來強勁的換樓需求、創造大量本地就業機會，以及加強與中國內地的聯繫，集團預 期該區內推出的項目銷售勢頭強勁。本集團已預先開拓北部會區市場，以把握該等新興機遇。 2. 提升營運效率與效益：本集團一直致力為前線員工打造業內頂尖銷售平台，同時為客戶提供卓越的專業服務。為鞏固 市場領先地位，本集團會以全力推動戰略改革，為銷售?運提供支持，進一步提升本集團的整體競爭力。 副主席兼董事總經理 黃靜怡 08 管理層討論及分析 第3頁至第6頁之主席報告及第7頁之策略回顧與規劃構成管理層討論及分析之一部分。 財務回顧 流動資金及財務資源 本集團主要以內部資源及不同借款融資撥付其經?業務所需。 於二零二六年六月三十日，本集團之現金及銀行存款為幣1,281,214,000元（於二零二五年十二月三十一日：幣999,455,000 元）。 於二零二六年六月三十日，本集團概無任何計息借款（於二零二五年十二月三十一日：無）。 總資產負債比率維持在0%（於二零二五年十二月三十一日：0%），總資產負債比率乃按借款總額相對權益總額之基準計算。流 動資金比率為1.4（於二零二五年十二月三十一日：1.4），乃按本集團流動資產相對流動負債的比率計算，以反映財務資源充裕 程度。股本回報率為17.38%（截至二零二五年六月三十日止六個月：13.25%），乃按本集團期內溢利相對權益總額的比率計算。 於二零二六年六月三十日，本集團獲數家銀行提供而未動用之借貸融資額度為幣1,298,000,000元（於二零二五年十二月 三十一日：幣1,338,000,000元）。本集團獲批授之借貸融資額度按浮動利率計息。本公司董事（「董事」）將繼續採取適當財務 政策，從而維持最佳借款水平以應付本集團資金所需。 於二零二六年六月三十日，本集團獲授之銀行融資由本集團所持幣37,083,000元（於二零二五年十二月三十一日：幣 37,315,000元）之若干土地及樓宇作抵押。本集團獲授之借款融資以（其中括）本集團若干應收賬款之浮動抵押作抵押，該等 賬款之賬面值約為幣3,083,565,000元（於二零二五年十二月三十一日：幣2,929,655,000元）。 本集團之現金及銀行存款以幣、人民幣及澳門幣列值。本集團並無採用貨幣對沖工具。 本集團業務主要於香進行，其貨幣資產及負債主要以幣列值。由於本公司於中國內地之附屬公司之資產及負債主要以人 民幣列值，故本集團面對人民幣匯率風險。由於本集團旗下個別公司大部分交易均以與其相關業務之功能貨幣相同之貨幣結 算，因此本集團旗下個別公司承受的外幣風險有限。董事認為，現階段毋須採取對沖措施以應對人民幣匯率風險，但會密切 監察其波幅。 09 管理層討論及分析管理層討論及分析 （續） 財務回顧（續） 本集團貸款組合及借貸業務資料 於二零二六年六月三十日，應收未償還貸款為幣230,000元，此為貸款予僱員。未償還貸款餘額有1宗。於期內並無貸款減值 虧損。 於二零二五年十二月三十一日，應收未償還貸款為幣6,735,000元，括幣740,000元為貸款予僱員（2宗不同借款人）及幣 5,995,000元（1宗）為授予香客戶的物業按揭貸款。於期內並無貸款減值虧損。 本集團的借貸業務由本集團旗下之借貸公司美聯信貸有限公司（「美聯信貸」）經?。 美聯信貸提供的所有貸款均須由借貸委員會個別處理批准，該委員會由具備房地產和融資領域專業知識的高層管理人員組成。 一般來說，每筆貸款申請在授予借款人之前必須經過三個階段，即（i）文件收集和驗證；（ii）信貸風險評估；及（iii）借貸委員會 之批准。 信貸風險評估基於借款人的財務實力和還款能力、所提供的抵押品、當前市場和競爭條件以及利率環境。 貸款利率是根據評估的信用風險程度、貸款期限、貸款金額、可用資金以及與借款人的任何其他相關業務關係所釐定。 本集團透過減少借款人之間的關係集中度，以維持多元化的客戶群及減少風險承擔，管理其貸款組合。美聯信貸的催收團隊 定期審查其借貸組合以監控違約風險。 或然負債 於二零二三年十一月，競爭事務委員會（「競委會」）於競爭事務審裁處針對本公司及本集團若干附屬公司與人員（「答辯人」）展 開法律程序（「審裁處法律程序」），指控彼等於二零二二年年底至二零二三年年初期間違反及╱或牽涉違反香法例第619章 《競爭條例》的第一行為守則。 根據本集團法律顧問的意見，本公司及其兩間附屬公司於二零二四年三月十八日針對競委會同時提出司法覆核（「司法覆核申 請」）及永久擱置法律程序（「擱置申請」）的兩項申請，審裁處法律程序目前受到司法質疑。於二零二四年三月二十日，高等法 院已批准提出司法覆核申請。 10 管理層討論及分析管理層討論及分析 （續） 財務回顧（續） 或然負債（續） 司法覆核申請及擱置申請的正式聆訊已於二零二四年八月八至九日舉行，而此兩項申請的結果對審裁處法律程序有重大影 ，括會永久擱置或撤銷整個案件。高等法院早前表示會於二零二六年七月三十一日前作出司法覆核申請及擱置申請的判 決（「判決」）。最近，高等法院通知各方判決會於二零二六年九月三十日前作出。還應該注意的是，此日期可能會因應法院的 日程及其他因素而延期。 另一方面，審裁處法律程序仍處於早期階段，在司法覆核申請和擱置申請的結果出台前，答辯人無需提交抗辯文件或任何其 他狀書。此外，由於判決的影尚未確定，競爭事務審裁處早前已批准各方共同提出取消審裁處法律程序審訊日期（原定於二 零二五年第三季進行）的申請。如最終需要進行審訊，將於各方收到判決及向競爭事務審裁處尋求進一步指示後就審訊重新排 期。 除提出司法覆核申請和擱置申請外，本公司將繼續積極就審裁處法律程序（如有）進行抗辯及在適當情況下，按法律意見探索 所有可行的行動途徑。因此，由於案件整體的高度不確定性，對潛在負債（如有）進行足夠可靠的估計為不可行。考慮所有相 關情況後，本集團於二零二六年六月三十日的簡明綜合財務報表中並沒有計提撥備。 除上述披露外，本集團曾牽涉若干有關物業代理服務之索償╱訴訟，括多宗第三方客戶指稱本集團若干僱員於向客戶提供 意見時，曾對客戶擬購買的有關物業作出失實陳述的個案。經諮詢法律意見後，管理層認為，已於簡明綜合財務報表計提足 夠撥備以彌補任何潛在負債，或根據當前事實及證據並無跡象顯示可能出現經濟資源流出的情況，故毋須計提撥備。 僱員資料 於二零二六年六月三十日，本集團聘用4,956名全職僱員（於二零二五年十二月三十一日：4,781名），其中4,322名為?業代理、 414名為辦公室後勤員工及220名為前線支援員工。 本集團僱員之薪酬政策大致參照業內慣例、個人表現、資歷及經驗釐定。此外，本集團會因應本身之業績及僱員之個人表 現，考慮向合資格僱員授予酌情花紅、與溢利掛之獎勵及購股權。本集團亦向其僱員提供其他福利，括教育津貼、醫療 及退休福利。就僱員發展方面，均定期提供內部及外間培訓及發展計劃。 11 其他資料 董事及最高行政人員於股份、相關股份及債權證之權益及淡倉 於二零二六年六月三十日，各董事及本公司之最高行政人員於本公司或其任何相聯法團（定義見證券及期貨條例（「證券及期 貨條例」）第XV部）之股份、相關股份及債權證中，擁有根據證券及期貨條例第352條規定本公司須予備存之登記冊所記錄，或 根據香聯合交易所有限公司（「聯交所」）證券上市規則（「上市規則」）附錄C3所載之上市發行人董事進行證券交易的標準守則 （「標準守則」）或其他情況須知會本公司及聯交所之權益及淡倉如下：於本公司股份及相關股份之好倉 普通股數目 相關股份數目 佔本公司 已發行 法團權益╱ 個人權益╱ 有投票權股份 董事姓名 受控法團之權益 實益擁有人 總計 之概約百分比 （附註1） 黃建業先生 265,525,824 4,587,150 270,112,974 37.68% （附註2） 黃怡女士 – 4,587,150 4,587,150 0.64% 附註： 1. 該等相關股份（為以實物交收之非上市衍生工具）指由董事因獲授本公司購股權而持有之權益。本公司授出購股權予上述董事之詳情載於 本中期業績報告「購股權計劃」一節。 2. 該等股份由Sunluck Services Limited（「Sunluck」）持有，而該公司由黃建業先生透過其全資擁有之公司Southern Field Trading Limited （「Southern Field」）間接全資擁有。 除上文所披露外，於二零二六年六月三十日，概無董事或本公司之最高行政人員於本公司或其任何相聯法團（定義見證券及 期貨條例第XV部）之股份、相關股份或債權證中，擁有根據證券及期貨條例第352條規定本公司須予備存之登記冊所記錄，或 根據標準守則須知會本公司及聯交所之任何權益或淡倉。 董事購入股份或債權證之權利 除本中期業績報告所披露外，於中期期間內任何時間，本公司或其任何附屬公司並不是任何安排之其中一方以使董事能藉 12 其他資料其他資料 （續） 主要股東及其他人士於股份及相關股份之權益及淡倉 於二零二六年六月三十日，主要股東及其他人士（董事或本公司之最高行政人員除外）於本公司股份及相關股份中，擁有根據 證券及期貨條例第336條規定本公司須予備存之登記冊所記錄之權益及淡倉如下：佔本公司 已發行 普通股╱ 持股身分╱ 有投票權股份 主要股東名稱 相關股份數目 權益性質 之概約百分比 鄧美梨女士（附註1） 270,112,974 (L) 配偶之權益╱家屬權益 37.68%Southern Field（附註2） 265,525,824 (L) 受控法團之權益╱法團權益 37.04%Sunluck（附註2） 265,525,824 (L) 實益擁有人╱實益權益 37.04%Sun Life Financial, Inc.（附註3） 42,975,000 (L) 受控法團之權益╱法團權益 5.99%Sun Life of Canada (U.S.) Financial Services 42,975,000 (L) 受控法團之權益╱法團權益 5.99%Holdings, Inc.（附註3） Massachusetts Financial Services Company 42,165,000 (L) 投資經理╱其他權益 5.88%（附註3） 810,000 (L) 受控法團之權益╱法團權益 0.11% 備註：(L)－好倉 附註： 1. 該等權益括(i)鄧美梨女士之配偶黃建業先生間接持有之265,525,824股普通股股份；及(ii)黃建業先生因獲授本公司購股權之權益而持有 之4,587,150股相關股份（為以實物交收之非上市衍生工具），已於本中期業績報告「董事及最高行政人員於股份、相關股份及債權證之權益 及淡倉」及「購股權計劃」等節作出披露。因此，鄧美梨女士被視為於黃建業先生被視為擁有權益的同一批本公司普通股股份及相關股份中 擁有權益。 2. 上文提述的兩項265,525,824股普通股股份與本中期業績報告「董事及最高行政人員於股份、相關股份及債權證之權益及淡倉」一節中所披 露黃建業先生被視為擁有權益之同一批本公司普通股股份有關。Southern Field被視為於Sunluck持有的本公司普通股股份中擁有權益。 3. 於Sun Life Financial, Inc.（「SLF」）被視為擁有權益的42,975,000股普通股股份好倉的權益詳情如下：Massachusetts Financial Services Company（「MFS」）透過本身及其100%受控法團於合共42,975,000股普通股股份中擁有權益。MFS為Sun Life 13 其他資料其他資料 （續） 主要股東及其他人士於股份及相關股份之權益及淡倉（續） 除上文所披露外，於二零二六年六月三十日，概無其他主要股東或人士於本公司股份或相關股份中，擁有根據證券及期貨 條例第336條規定本公司須予備存之登記冊所記錄之任何權益或淡倉。 購股權計劃 本公司於二零一六年六月二十三日採納之購股權計劃（「二零一六年購股權計劃」）已於二零二六年六月二十二日屆滿。因此， 本公司不會根據二零一六年購股權計劃進一步授出購股權，而該計劃項下已授出而尚未行使之購股權可繼續根據其發行條款 予以行使，惟受二零一六年購股權計劃之條款所規限。 根據本公司股東於二零二六年六月八日舉行之股東特別大會通過之普通決議案，本公司於二零二六年七月一日採納新購股權 計劃。 於中期期間內，根據二零一六年購股權計劃已授出而尚未行使之本公司購股權變動如下：購股權數目 於二零二六年 於二零二六年 一月一日 六月三十日 每股 尚未行使 於中期 於中期 於中期 於中期 尚未行使 姓名 授出日期 行使價 之餘額 期間內授出 期間內失效 期間內註銷 期間內行使 之餘額 行使期間（附註1） 港幣元 董事 黃建業先生 二零二零年 1.09 4,587,150 – – – – 4,587,150 二零二一年一月十七日至 一月十七日 二零二八年一月十六日 黃怡女士 二零二零年 1.09 4,587,150 – – – – 4,587,150 二零二一年一月十七日至 一月十七日 二零二八年一月十六日 總計 9,174,300 – － – – 9,174,300 14 其他資料其他資料 （續） 購股權計劃（續） 附註： 1. 購股權的歸屬期自授出日期計直至行使期間開始為止。 2. 倘進行供股或發行紅股或本公司股本出現其他變動，購股權之數目及╱或行使價或予調整。 3. 於二零二六年一月一日，根據二零一六年購股權計劃的計劃授權，可授出的購股權總數為26,728,000股。於二零二六年六月三十日，沒有 可授出的購股權。 購買、出售或贖回本公司上市證券 本公司或其任何附屬公司於截至中期期間內概無購買、出售或贖回本公司任何上市證券（括出售上市規則所界定之任何庫存 股份（如有））。 中期股息 董事會不宣派截至中期期間之中期股息（截至二零二五年六月三十日止六個月：無）。 審閱財務報表 本公司審核委員會已審閱並與管理層討論本集團截至中期期間之未經審核簡明綜合中期財務資料，亦已審閱本中期業績報告。 企業管治 本公司於中期期間內一直遵守上市規則附錄C1所載企業管治守則之所有適用守則條文。 董事進行證券交易之操守守則 本公司已就董事進行證券交易採納本身之操守守則，其條款不較標準守則規定之準則寬鬆。 在作出特定查詢後，所有董事已確認彼等於中期期間內所有適用時間一直遵守標準守則及本公司有關董事進行證券交易之操 守守則所訂之標準。 15 簡明綜合收益表（未經審核） 截至二零二六年六月三十日止六個月 截至六月三十日止六個月 二零二六年 二零二五年 附註 港幣千元 港幣千元 收益 3 3,311,685 2,517,917 其他虧損，淨額 4 (1,072) (229) 外部分佣 3 (1,290,118) (966,748) 員工成本 (1,385,091) (1,071,278) 廣告及宣傳開支 (58,274) (45,350) 辦公室及商舖物業經?租賃費用 (11,381) (11,580) 使用權資產折舊 (126,029) (127,418) 物業及設備折舊 (8,462) (11,577) 金融資產及合約資產淨減值虧損 (2,569) (7,267) 其他經?成本 5 (100,563) (97,588) 經?溢利 328,126 178,882 銀行利息收入 607 1,229 融資成本 6 (9,327) (8,967) 應佔合?企業業績 10,795 6,482 除稅前溢利 330,201 177,626 所得稅開支 7 (48,116) (26,236) 本公司權益持有人應佔期內溢利 282,085 151,390 仙 仙 每股盈利 9 基本 39.35 21.12 攤薄 39.04 21.12 16 簡明綜合全面收入報表（未經審核） 截至二零二六年六月三十日止六個月 截至六月三十日止六個月 二零二六年 二零二五年 港幣千元 港幣千元 期內溢利 282,085 151,390 其他全面收入╱（虧損） 不能重新分類至溢利或虧損之項目 按公平值計入其他全面收入之金融資產之公平值變動 – (4) 可重新分類至溢利或虧損之項目 外幣換算差額 1,580 (2,055) 期內其他全面收入╱（虧損）（扣除稅項） 1,580 (2,059) 本公司權益持有人應佔期內全面收入總額（扣除稅項） 283,665 149,331 17 簡明綜合資產負債表（未經審核） 於二零二六年六月三十日 於二零二六年 於二零二五年 六月三十日 十二月三十一日 附註 港幣千元 港幣千元 資產 非流動資產 物業及設備 76,015 79,644 使用權資產 249,846 280,868 投資物業 10 20,731 22,778 於合?企業之權益 22,936 26,240 按公平值計入其他全面收入之金融資產 – 40 遞延稅項資產 21,267 22,586 應收貸款 11 230 740 其他非流動資產 10,110 10,110 401,135 443,006 流動資產 應收賬款、合約資產及其他應收款 12 3,421,303 3,250,028 可收回稅項 389 383 應收貸款 11 – 5,995 現金及銀行存款 1,281,214 999,455 4,702,906 4,255,861 總資產 5,104,041 4,698,867 18 簡明綜合資產負債表（未經審核） （續） 於二零二六年六月三十日 於二零二六年 於二零二五年 六月三十日 十二月三十一日 附註 港幣千元 港幣千元 權益 本公司權益持有人應佔權益 股本 13 71,690 71,690 股份溢價 222,097 222,097 儲備 1,329,039 1,109,895 權益總額 1,622,826 1,403,682 負債 非流動負債 其他應付款及應付費用 14 55,269 61,976 遞延稅項負債 5,432 5,965 租賃負債 65,455 90,648 126,156 158,589 流動負債 應付賬款及其他應付款 14 3,098,050 2,903,796 租賃負債 201,155 208,695 即期稅項負債 55,854 24,105 3,355,059 3,136,596 總負債 3,481,215 3,295,185 權益及負債總額 5,104,041 4,698,867 19 簡明綜合權益變動表（未經審核） 截至二零二六年六月三十日止六個月 股本 股份溢價 儲備 總計 港幣千元 港幣千元 港幣千元 港幣千元 於二零二六年一月一日 71,690 222,097 1,109,895 1,403,682 全面收入 期內溢利 – – 282,085 282,085 其他全面收入 外幣換算差額 – – 1,580 1,580 全面收入總額 – – 283,665 283,665 與擁有人進行交易 已派發二零二五年獲批准之末期股息 – – (43,014) (43,014) 已派發二零二五年獲批准之特別股息 – – (21,507) (21,507) – – (64,521) (64,521) 於二零二六年六月三十日 71,690 222,097 1,329,039 1,622,826 於二零二五年一月一日 71,709 222,235 699,770 993,714 全面收入 期內溢利 – – 151,390 151,390 其他全面虧損 按公平值計入其他全面收入之 金融資產之公平值變動 – – (4) (4) 外幣換算差額 – – (2,055) (2,055) 全面收入總額 – – 149,331 149,331 與擁有人進行交易 註銷購回股份 (19) (138) – (157) 於二零二五年六月三十日 71,690 222,097 849,101 1,142,888 20 簡明綜合現金流量表（未經審核） 截至二零二六年六月三十日止六個月 截至六月三十日止六個月 二零二六年 二零二五年 港幣千元 港幣千元 經營業務之現金流量 經?業務所得之現金淨額 491,223 156,068 已付香利得稅 (15,608) (1,509) 已付借款及透支利息 (2,509) (2,125) 租賃付款之利息部分 (6,818) (6,842) 經?業務之現金流入淨額 466,288 145,592 投資業務之現金流量 購買物業及設備 (5,704) (4,738) 出售物業及設備所得款項之淨額 152 – 按公平值計入其他全面收入之金融資產之資本回報 40 161 已收銀行利息 607 1,229 已收合?企業股息 14,100 – 投資業務之現金流入╱（流出）淨額 9,195 (3,348) 融資活動之現金流量 購買自有股份 – (157) 租賃付款之本金部分 (127,853) (131,415) 來自借款所得款項 815,000 560,000 償還借款 (815,000) (560,000) 已派發本公司權益持有人之股息 (64,521) – 融資活動之現金流出淨額 (192,374) (131,572) 現金及現金等價物增加淨額 283,109 10,672 於一月一日之現金及現金等價物 997,219 711,127 匯兌差額 886 365 於六月三十日之現金及現金等價物 1,281,214 722,164 21 簡明綜合中期財務資料附註（未經審核） 1 一般資料 美聯集團有限公司（「本公司」）為一間於百慕達註冊成立之有限責任公司，並於香聯合交易所有限公司（「聯交所」）主板 上市。其註冊辦事處地址為Richmond House, 12 Par-la-Ville Road, Hamilton HM 08, Bermuda，而其香之總辦事處及主要 ?業地點則為香德輔道中19號環球大廈25樓2505-8室。 本公司及其附屬公司（統稱為「本集團」）之主要業務為於香、中國內地及澳門提供物業代理服務、物業租賃、移民顧問 服務及借貸服務。 除另有說明外，本未經審核簡明綜合中期財務資料以幣（「幣」）列值。 本未經審核簡明綜合中期財務資料已於二零二六年八月二十六日獲董事會（「董事會」）批准。 2 編製基準 截至二零二六年六月三十日止六個月的未經審核簡明綜合中期財務資料乃按歷史成本法編製，並就投資物業重估及按公 平值計入其他全面收入之金融資產（均按公平值列賬）作出修訂，並根據香會計師公會頒佈的香會計準則第34號「中 期財務報告」以及聯交所證券上市規則（「上市規則」）附錄D2的適用披露規定編製。 未經審核簡明綜合中期財務資料應與截至二零二五年十二月三十一日止年度按照香財務報告會計準則編製的年度財務 報表一併閱讀。 編製本未經審核簡明綜合中期財務資料使用的會計政策與編製本集團截至二零二五年十二月三十一日止年度之綜合財務 報表所用一致，惟採用跟本集團?運相關並於二零二六年一月一日的財政年度強制執行的經修訂香財務報告會計準 則除外。 管理層在應用本集團的會計政策時作出的重大判斷以及估計不確定性的主要來源，與截至二零二五年十二月三十一日止 年度的綜合財務報表所採用的相同。 (a) 於二零二六年生效之修訂準則 採納修訂準則對本集團的業績或財務狀況並無重大影。 (b) 尚未生效之新訂及修訂準則及詮釋 本集團並無提早採納已頒佈惟尚未生效之新訂及修訂準則及詮釋。香財務報告準則第18號於綜合收益表中引入新的呈列要求，其中括按類別、特定總額及小計對收入及開支項目進行分類。其亦載列有關由管理層定義的業績指標以及財務資料的匯總及分解的新規定。該準則預期將改變本集團綜合財務報表的呈列及披露，但預期不會影本集團的財務狀況或業績。預期採納其餘新訂及修訂準則及詮釋對本集團之財務業績或財務狀況並無重大影22 簡明綜合中期財務資料附註簡明綜合中期財務資料附註（未經審核）（未經審核）（續） 3 收益及分部資料 主要?運決策人已確認為本公司執行董事（「執行董事」）。執行董事審閱本集團之內部報告，以評核表現及分配資源。執 行董事以此等報告為基準釐定經?分部。 執行董事以本集團之業務性質為基準評核表現，其中括住宅、工商物業及商舖之物業代理業務，以及其他業務主要 括物業租賃、移民顧問服務、借貸服務及按揭轉介服務。本集團的業務主要位於香、中國內地及澳門。 期內確認收益如下： 截至六月三十日止六個月 二零二六年 二零二五年 港幣千元 港幣千元 香港財務報告準則第15號範圍內與客戶簽訂合同的收益 按主要服務項目分列 －代理費用 3,305,728 2,510,166 －移民顧問服務 2,243 4,155 －網上廣告 108 221 －其他服務 2,730 2,455 3,310,809 2,516,997 來自其他來源的收益 －租金收入 779 857 －應收貸款利息收入 97 63 總收益 3,311,685 2,517,917 物業代理業務收益及業績進一步分析如下： 截至六月三十日止六個月 二零二六年 二零二五年 港幣千元 港幣千元 物業代理業務收益 3,305,728 2,510,166 外部分佣（附註） (1,290,118) (966,748) 收益減外部分佣 2,015,610 1,543,418 分部經?成本及收入淨額 (1,641,857) (1,337,833) 物業代理業務分部業績（如下） 373,753 205,585 23 簡明綜合中期財務資料附註簡明綜合中期財務資料附註（未經審核）（未經審核）（續） 3 收益及分部資料（續） 截至二零二六年及二零二五年六月三十日止六個月之分部資料如下：截至二零二六年六月三十日止六個月 物業代理業務 工商物業 住宅物業 及商舖 小計 其他 合計 港幣千元 港幣千元 港幣千元 港幣千元 港幣千元 分部收益 3,286,264 19,464 3,305,728 11,085 3,316,813 分部間收益 – – – (5,128) (5,128) 來自外部客戶收益 3,286,264 19,464 3,305,728 5,957 3,311,685 收益確認時間 －在某個時間點 3,286,264 19,464 3,305,728 2,730 3,308,458 －隨著時間的推移 – – – 2,351 2,351 租金收入 – – – 779 779 應收貸款利息收入 – – – 97 97 3,286,264 19,464 3,305,728 5,957 3,311,685 收益 3,286,264 19,464 3,305,728 5,957 3,311,685 外部分佣 (1,287,519) (2,599) (1,290,118) – (1,290,118) 收益減外部分佣 1,998,745 16,865 2,015,610 5,957 2,021,567 分部業績 373,512 241 373,753 8,750 382,503 使用權資產折舊 (125,919) (18) (125,937) (92) (126,029) 物業及設備折舊 (7,836) (148) (7,984) (246) (8,230) 金融資產及合約資產淨（減值虧損）╱ 減值回撥 (811) (1,775) (2,586) 17 (2,569) 應佔合?企業業績 – – – 10,795 10,795 投資物業之公平值虧損 – – – (2,152) (2,152) 使用權資產減值虧損，扣除回撥 (328) (81) (409) – (409) 物業及設備減值虧損 (142) (35) (177) – (177) 出售物業及設備之淨虧損 (692) (153) (845) – (845) 增添至物業及設備 5,540 39 5,579 125 5,704 24 簡明綜合中期財務資料附註簡明綜合中期財務資料附註（未經審核）（未經審核）（續） 3 收益及分部資料（續） 截至二零二五年六月三十日止六個月 物業代理業務 工商物業 住宅物業 及商舖 小計 其他 合計 港幣千元 港幣千元 港幣千元 港幣千元 港幣千元 分部收益 2,481,351 28,815 2,510,166 11,118 2,521,284 分部間收益 – – – (3,367) (3,367) 來自外部客戶收益 2,481,351 28,815 2,510,166 7,751 2,517,917 收益確認時間 －在某個時間點 2,481,351 28,815 2,510,166 2,455 2,512,621 －隨著時間的推移 – – – 4,376 4,376 租金收入 – – – 857 857 應收貸款利息收入 – – – 63 63 2,481,351 28,815 2,510,166 7,751 2,517,917 收益 2,481,351 28,815 2,510,166 7,751 2,517,917 外部分佣 (963,469) (3,279) (966,748) – (966,748) 收益減外部分佣 1,517,882 25,536 1,543,418 7,751 1,551,169 分部業績 200,252 5,333 205,585 4,931 210,516 使用權資產折舊 (127,255) (53) (127,308) (110) (127,418) 物業及設備折舊 (10,937) (164) (11,101) (242) (11,343) 金融資產及合約資產淨（減值虧損）╱ 減值回撥 (7,364) 82 (7,282) 15 (7,267) 應佔合?企業業績 – – – 6,482 6,482 投資物業之公平值虧損 – – – (1,325) (1,325) 使用權資產減值虧損，扣除回撥 (2,172) (472) (2,644) – (2,644)物業及設備減值虧損 (359) (78) (437) – (437) 出售物業及設備之虧損 (369) (53) (422) – (422) 增添至物業及設備 4,597 106 4,703 35 4,738 25 簡明綜合中期財務資料附註簡明綜合中期財務資料附註（未經審核）（未經審核）（續） 3 收益及分部資料（續） 執行董事按各呈報分部之經?業績為基準，評估經?分部之表現。企業開支、銀行利息收入、銀行借款、透支及其他借 款利息及所得稅開支並不括於分部業績內。 分部間收益乃按照市場慣例之條款進行之交易而產生。向執行董事呈報之來自外部客戶收益與簡明綜合收益表之計算方 式一致。 分部業績與除稅前溢利之對賬如下： 截至六月三十日止六個月 二零二六年 二零二五年 港幣千元 港幣千元 呈報分部之分部業績 382,503 210,516 企業開支 (50,400) (31,994) 銀行利息收入 607 1,229 銀行借款、透支及其他借款利息 (2,509) (2,125) 除稅前溢利 330,201 177,626 分部資產及負債不括企業資產及負債、遞延稅項、其他非流動資產及按公平值計入其他全面收入之金融資產，此等項 目均以集中基準管理。以下為按呈報分部劃分之資產及負債之分析：於二零二六年六月三十日 物業代理業務 工商物業 住宅物業 及商舖 小計 其他 合計 港幣千元 港幣千元 港幣千元 港幣千元 港幣千元 分部資產 4,293,241 33,028 4,326,269 56,492 4,382,761 分部資產括： 於合?企業之權益 – – – 22,936 22,936 26 簡明綜合中期財務資料附註簡明綜合中期財務資料附註（未經審核）（未經審核）（續） 3 收益及分部資料（續） 於二零二五年十二月三十一日 物業代理業務 工商物業 住宅物業 及商舖 小計 其他 合計 港幣千元 港幣千元 港幣千元 港幣千元 港幣千元 分部資產 4,124,178 40,289 4,164,467 69,957 4,234,424 分部資產括： 於合?企業之權益 – – – 26,240 26,240 分部負債 3,191,683 35,441 3,227,124 10,371 3,237,495 呈報分部資產與總資產之對賬如下： 於二零二六年 於二零二五年 六月三十日 十二月三十一日 港幣千元 港幣千元 分部資產 4,382,761 4,234,424 企業資產 689,903 431,707 遞延稅項資產 21,267 22,586 其他非流動資產 10,110 10,110 按公平值計入其他全面收入之金融資產 – 40 總資產 5,104,041 4,698,867 27 簡明綜合中期財務資料附註簡明綜合中期財務資料附註（未經審核）（未經審核）（續） 3 收益及分部資料（續） 呈報分部負債與總負債之對賬如下： 於二零二六年 於二零二五年 六月三十日 十二月三十一日 港幣千元 港幣千元 分部負債 3,434,296 3,237,495 企業負債 41,487 51,725 遞延稅項負債 5,432 5,965 總負債 3,481,215 3,295,185 地區資料： 截至六月三十日止六個月 二零二六年 二零二五年 港幣千元 港幣千元 來自外部客戶收益 香及澳門 3,184,960 2,367,952 中國內地 126,725 149,965 3,311,685 2,517,917 收益乃按交易產生之所屬地區為根據。 4 其他虧損，淨額 截至六月三十日止六個月 二零二六年 二零二五年 港幣千元 港幣千元 投資物業之公平值虧損（附註10） (2,152) (1,325) 其他 1,080 1,096 (1,072) (229) 28 簡明綜合中期財務資料附註簡明綜合中期財務資料附註（未經審核）（未經審核）（續） 5 其他經營成本 主要其他經?成本如下： 截至六月三十日止六個月 二零二六年 二零二五年 港幣千元 港幣千元 投資物業產生之直接經?開支： －產生租金收入 104 106 辦公室及分行經?費用（附註(i)） 42,934 43,418 租賃物業的地租、差餉及大廈管理費 20,233 19,875 法律及專業費用 5,715 4,298 員工招聘、培訓及福利 5,552 4,609 保險費用 7,733 7,777 銀行費用 9,664 8,422 使用權資產減值虧損，扣除回撥（附註(ii)） 409 2,644 物業及設備減值虧損（附註(ii)） 177 437 出售物業及設備之虧損 845 422 核數師酬金 －審核服務 1,529 1,165 附註： (i) 辦公室及分行經?費用，括水電費、通訊費、印刷和文具、運輸、牌照費及維修和保養費用。 (ii) 本集團視每個城市的每個業務單位為獨立的可識別現金產生單位。當有減值跡象，且可能無法收回賬面值時，管理層會對現金產 生單位予以減值評估。如某資產的賬面值大於其估計可收回金額，該資產的賬面值會被撇減至其可收回金額。 29 簡明綜合中期財務資料附註簡明綜合中期財務資料附註（未經審核）（未經審核）（續） 6 融資成本 截至六月三十日止六個月 二零二六年 二零二五年 港幣千元 港幣千元 銀行借款、透支及其他借款利息 2,509 2,125 租賃負債利息 6,818 6,842 9,327 8,967 7 所得稅開支 截至六月三十日止六個月 二零二六年 二零二五年 港幣千元 港幣千元 即期稅項 香利得稅 47,351 24,500 遞延所得稅 765 1,736 48,116 26,236 除本公司一間附屬公司符合兩級制利得稅稅率資格外，香利得稅乃按照期內估計應課稅溢利以稅率16.5%計算（截至二 零二五年六月三十日止六個月：16.5%）。 就該符合兩級制利得稅稅率資格的附屬公司而言，首幣二百萬元應課稅溢利按8.25%徵稅，其餘應課稅溢利按16.5%徵 稅。該附屬公司二零二五年的香利得稅撥備按相同基準計算。 海外溢利之稅項乃按期內估計應課稅溢利根據本集團?運所在司法權區適用之稅率計算。 8 股息 董事會不宣派截至二零二六年六月三十日止六個月之中期股息（截至二零二五年六月三十日止六個月：無）。 30 簡明綜合中期財務資料附註簡明綜合中期財務資料附註（未經審核）（未經審核）（續） 9 每股盈利 每股基本及攤薄盈利乃按以下各項計算： 截至六月三十日止六個月 二零二六年 二零二五年 計算每股基本及攤薄盈利之權益持有人應佔之溢利（幣千元） 282,085 151,390 計算每股基本盈利之股份加權平均數目（千股） 716,896 716,955 轉換購股權之影（千股） 5,582 – 計算每股攤薄盈利之股份加權平均數目（千股） 722,478 716,955 每股基本盈利（仙） 39.35 21.12 每股攤薄盈利（仙） 39.04 21.12 每股基本盈利按本公司權益持有人應佔溢利除期內已發行股份加權平均數目計算。 每股攤薄盈利調整了用於確定每股基本盈利的數字，以計入假設轉換全部有潛在攤薄作用之普通股股份後會發行之額外 股份之加權平均數。 截至二零二五年六月三十日止六個月，每股攤薄盈利與每股基本盈利相同，因行使本公司之購股權具反攤薄影。 31 簡明綜合中期財務資料附註簡明綜合中期財務資料附註（未經審核）（未經審核）（續） 10 投資物業 港幣千元 於二零二五年十二月三十一日及二零二六年一月一日 22,778 於簡明綜合收益表之公平值變動（附註4） (2,152) 匯兌差額 105 於二零二六年六月三十日 20,731 於二零二六年六月三十日，投資物業之估值乃由合資格專業估值師美聯測量師有限公司（於二零二五年十二月三十一 日：仲量聯行有限公司）進行，其對有關地點所在類似物業之估值具備合適專業資格及近期經驗。香及中國內地之投 資物業之公平值一般產生自收入資本法。此估值方法基於通過採用適當資本化比率，將收入淨額及收入變化潛力予以資 本化，而資本化比率乃通過分析銷售交易及估值師闡述當時投資之要求或期望而得出。 本集團之政策為於產生轉撥事件或情況變動當日確認公平值計量之間之轉撥。期內公平值層級之間並無轉撥。 32 簡明綜合中期財務資料附註簡明綜合中期財務資料附註（未經審核）（未經審核）（續） 10 投資物業（續） 使用重大不可觀察之輸入值計量公平值之資料： 公平值 重大不可觀察之輸入值範圍 投資物業 於二零二六年 於二零二五年 每月之 經調整 地點 估值技術 六月三十日 十二月三十一日 現行市值租金 資本化比率 市場價格港幣千元 港幣千元 香 收入資本化 17,800 19,600 每平方呎（可銷售） 4.00%至5.70% 不適用幣47 元至 （二零二五年 幣96 元 十二月三十一日： （二零二五年 3.70%至6.00%） 十二月三十一日： 每平方呎（可銷售） 幣51 元至 幣96 元） 中國內地 收入資本化 2,931 3,178 每平方米 6.90% 不適用 （二零二五年 （建築面積） （二零二五年 （二零二五年 十二月 人民幣770 元 十二月三十一日： 十二月三十一日： 三十一日： （二零二五年 不適用） 每平方米 直接比較） 十二月三十一日： 人民幣150,000 元） 不適用） 總額 20,731 22,778 現行市值租金乃根據合資格專業估值師對該物業及其他可比較物業之近期租務情況之意見作出估計。倘租金越高，公平 值也越高。資本化比率乃由合資格專業估值師根據被估值物業之風險組合作出估計。倘比率越低，公平值則越高。經調 整市場價格乃根據合資格專業估值師對可比較物業之近期交易情況之意見作出估計。倘價格越高，公平值也越高。 於二零二六年六月三十日及二零二五年十二月三十一日，所有投資物業均屬於公平值層級第三級。於期內，第一級、第 二級及第三級之間並無轉撥。 33 簡明綜合中期財務資料附註簡明綜合中期財務資料附註（未經審核）（未經審核）（續） 11 應收貸款 於二零二六年 於二零二五年 六月三十日 十二月三十一日 港幣千元 港幣千元 應收貸款－貸款予僱員 230 740 應收貸款－物業按揭貸款 – 5,995 應收貸款總額 230 6,735 減：非流動部分 (230) (740) 流動部分 – 5,995 於報告期末的應收貸款到期情況（根據到期日劃分及扣除撥備）如下：於二零二六年 於二零二五年 六月三十日 十二月三十一日 港幣千元 港幣千元 一年以內 – 5,995 一年以上但少於兩年 230 277 兩年以上 – 463 230 6,735 本集團之應收貸款以幣列值。 34 簡明綜合中期財務資料附註簡明綜合中期財務資料附註（未經審核）（未經審核）（續） 12 應收賬款、合約資產及其他應收款 於二零二六年 於二零二五年 六月三十日 十二月三十一日 港幣千元 港幣千元 應收賬款 1,355,980 1,327,795 合約資產 2,061,307 1,920,992 減：虧損撥備 (151,499) (146,877) 應收賬款及合約資產淨額 3,265,788 3,101,910 其他應收款、預付款項及按金 155,515 148,118 3,421,303 3,250,028 應收賬款主要指應收客戶之代理費用，並無授予一般信貸條款。合約資產指已確認但尚未開立發票的物業代理服務之代 理費用。客戶有責任於有關交易完成時或根據相關協議之條款及條件支付款項。應收賬款及合約資產之賬齡分析如下： 於二零二六年 於二零二五年 六月三十日 十二月三十一日 港幣千元 港幣千元 合約資產 2,021,361 1,886,664 應收賬款 即期（未逾期） 1,041,908 1,094,240 逾期少於31日 82,748 53,950 逾期31至60日 42,374 26,668 逾期61至90日 22,173 11,098 逾期超過90日 55,224 29,290 3,265,788 3,101,910 本集團之應收賬款、合約資產及其他應收款主要以幣及人民幣列值。 35 簡明綜合中期財務資料附註簡明綜合中期財務資料附註（未經審核）（未經審核）（續） 13 股本 已發行股份數目 （每股面值 面值 港幣0.10元） 港幣千元 於二零二五年一月一日 717,086,005 71,709 註銷購回股份 (190,000) (19) 於二零二五年十二月三十一日、二零二六年一月一日 及二零二六年六月三十日 716,896,005 71,690 截至二零二五年六月三十日止六個月，本公司以總代價幣157,000元（括費用幣1,000元）於聯交所購回合共190,000 股自有股份，有關股份其後已於二零二五年二月被註銷。 14 應付賬款及其他應付款 於二零二六年 於二零二五年 六月三十日 十二月三十一日 港幣千元 港幣千元 應付佣金及外部分佣 2,885,159 2,694,665 其他應付款及應付費用 268,160 271,107 3,153,319 2,965,772 分類為 流動部分 3,098,050 2,903,796 非流動部分 55,269 61,976 3,153,319 2,965,772 應付物業顧問、合作地產代理及物業買家之佣金及外部分佣於向客戶收取相關代理費用時才到期支付。有關結餘括 已收代理費用並須於期間結束後30日內支付之相關應付佣金及外部分佣幣487,776,000元（於二零二五年十二月三十一 日：幣366,814,000元）。餘下所有應付佣金及外部分佣尚未到期。 管理層認為源自移民顧問服務的合約負債結餘對本集團而言並不重大，因此並無於簡明綜合財務報表作為獨立項目呈 列。 36 簡明綜合中期財務資料附註簡明綜合中期財務資料附註（未經審核）（未經審核）（續） 15 金融工具之公平值計量 本集團之金融工具（括按公平值計入其他全面收入之金融資產），按以下公平值計量級別以公平值計入簡明綜合資產負 債表： (i) 同類資產或負債於活躍市場之報價（未經調整）（第一級）。 (ii) 除了第一級所括的報價外，該資產或負債的可觀察的其他輸入值，可為直接（即例如價格）或間接（即源自價格） （第二級）。 (iii) 並非以可觀察市場數據（即不可觀察之輸入值）為基準之資產或負債輸入值（第三級）。 於二零二五年十二月三十一日，按公平值計入其他全面收入之金融資產分類為第二級。 並非於活躍市場買賣之金融工具公平值以估值技術釐定，例如類似工具之市場報價或交易商報價，或貼現現金流量分 析。該等估值技術盡量應用可取得的可觀察市場數據，並盡量避免依賴個別實體之估算。倘釐定工具公平值所用全部主 要輸入值均可觀察，則該工具屬於第二級。 截至二零二六年六月三十日止六個月，第一級、第二級與第三級之間並無轉撥（截至二零二五年十二月三十一日止年 度：無）。 16 資本承擔 於二零二六年六月三十日及二零二五年十二月三十一日，本集團概無任何重大資本承擔。 37 簡明綜合中期財務資料附註簡明綜合中期財務資料附註（未經審核）（未經審核）（續） 17 或然負債 於二零二三年十一月，競爭事務委員會（「競委會」）於競爭事務審裁處針對本公司及本集團若干附屬公司與人員（「答辯 人」）展開法律程序（「審裁處法律程序」），指控彼等於二零二二年年底至二零二三年年初期間違反及╱或牽涉違反香法 例第619章《競爭條例》的第一行為守則。 根據本集團法律顧問的意見，本公司及其兩間附屬公司於二零二四年三月十八日針對競委會同時提出司法覆核（「司法覆 核申請」）及永久擱置法律程序（「擱置申請」）的兩項申請，審裁處法律程序目前受到司法質疑。於二零二四年三月二十 日，高等法院已批准提出司法覆核申請。 司法覆核申請及擱置申請的正式聆訊已於二零二四年八月八至九日舉行，而此兩項申請的結果對審裁處法律程序有重大 影，括會永久擱置或撤銷整個案件。高等法院早前表示會於二零二六年七月三十一日前作出司法覆核申請及擱置申 請的判決（「判決」）。最近，高等法院通知各方判決會於二零二六年九月三十日前作出。還應該注意的是，此日期可能會 因應法院的日程及其他因素而延期。 另一方面，審裁處法律程序仍處於早期階段，在司法覆核申請和擱置申請的結果出台前，答辯人無需提交抗辯文件或任 何其他狀書。此外，由於判決的影尚未確定，競爭事務審裁處早前已批准各方共同提出取消審裁處法律程序審訊日期 （原定於二零二五年第三季進行）的申請。如最終需要進行審訊，將於各方收到判決及向競爭事務審裁處尋求進一步指示 後就審訊重新排期。 除提出司法覆核申請和擱置申請外，本公司將繼續積極就審裁處法律程序（如有）進行抗辯及在適當情況下，按法律意見 探索所有可行的行動途徑。因此，由於案件整體的高度不確定性，對潛在負債（如有）進行足夠可靠的估計為不可行。考 慮所有相關情況後，本集團於二零二六年六月三十日的簡明綜合財務報表中並沒有計提撥備。 除上述披露外，本集團曾牽涉若干有關物業代理服務之索償╱訴訟，括多宗第三方客戶指稱本集團若干僱員於向客戶 提供意見時，曾對客戶擬購買的有關物業作出失實陳述的個案。經諮詢法律意見後，管理層認為，已於簡明綜合財務報 表計提足夠撥備以彌補任何潛在負債，或根據當前事實及證據並無跡象顯示可能出現經濟資源流出的情況，故毋須計提 撥備。 38 簡明綜合中期財務資料附註簡明綜合中期財務資料附註（未經審核）（未經審核）（續） 18 重大關聯方交易 期內，本集團與關聯方之重大交易及於結算日與關聯方之結餘如下：(a) 與關聯方之交易 截至六月三十日止六個月 二零二六年 二零二五年 附註 港幣千元 港幣千元 收取關聯公司之代理費收入 (i) 30,373 82,091 支付予關聯公司之外部分佣 (ii) (15,548) (8,442) 收取關聯公司之特許費收入 (iii) 629 583 支付予一間關聯公司之代理費用 (iv) – (148) 收取一間關聯公司之轉介費收入 (v) 1,609 650 附註： (i) 收取關聯公司之代理費收入指按雙方互相協定之條款向關聯公司轉介物業代理交易之代理費。 (ii) 支付予關聯公司之外部分佣指按雙方互相協定之條款就關聯公司轉介之物業代理交易之外部分佣。 (iii) 收取關聯公司之特許費收入指按雙方互相協定之條款就關聯公司使用商標之特許費用。 (iv) 支付予一間關聯公司之代理費用指按雙方互相協定之條款就一間關聯公司提供物業代理服務之代理費用。 (v) 收取一間關聯公司之轉介費收入指按雙方互相協定之條款向一間關聯公司轉介保險經紀業務之轉介服務。 39 簡明綜合中期財務資料附註簡明綜合中期財務資料附註（未經審核）（未經審核）（續） 18 重大關聯方交易（續） (a) 與關聯方之交易（續） 上述附註(i)、(ii)、(iii)及(iv)中的關聯公司為鋑聯控股有限公司（「鋑聯」）的附屬公司。黃建業先生（「黃先生」）為本 公司董事及控股股東（定義見上市規則），亦為鋑聯的董事及控股股東（定義見上市規則）。 上述附註(v)中的關聯公司為一間公司由黃先生的聯繫人間接擁有大部分權益。 截至二零二六年六月三十日止六個月，本集團按成本基準與鋑聯的附屬公司分擔行政及企業服務費，總額為幣10,803,000元（截至二零二五年六月三十日止六個月：幣12,775,000元）。 (b) 截至二零二六年六月三十日止六個月，本集團與鋑聯的一間附屬公司按雙方互相協定之條款訂立一份租賃。本集 團於租賃開始日期確認使用權資產幣2,228,000元（截至二零二五年六月三十日止六個月：幣2,241,000元）。 截至二零二六年六月三十日止六個月，根據一份租賃向鋑聯的一間附屬公司支付的租賃支出為幣1,145,000元（截至二零二五年六月三十日止六個月：幣1,162,000元）。 (c) 截至二零二六年六月三十日止六個月，根據若干租賃向若干黃先生為實益擁有人的公司支付的租賃支出為幣 1,257,000元（截至二零二五年六月三十日止六個月：幣1,360,000元）。 (d) 應收賬款、合約資產及其他應收款、應付賬款及其他應付款及租賃負債括以下與關聯方之結餘：於二零二六年 於二零二五年 六月三十日 十二月三十一日 港幣千元 港幣千元 應收賬款、合約資產及其他應收款 應收關聯公司款項（附註18(a)） 39,347 56,372 應付賬款及其他應付款 應付關聯公司款項（附註18(a)） (22,864) (19,886) 租賃負債 應付關聯公司款項（附註18(b)） (1,607) (494) 應付其他關聯公司款項（附註18(c)） (2,670) (3,851) 40 簡明綜合中期財務資料附註簡明綜合中期財務資料附註（未經審核）（未經審核）（續） 18 重大關聯方交易（續） (e) 主要管理層補償 截至六月三十日止六個月 二零二六年 二零二五年 港幣千元 港幣千元 袍金、薪金、津貼及獎勵 33,735 21,041 離職福利 – 390 退休福利成本 18 23 33,753 21,454 該款項指期內已付或應付執行董事之薪酬。 中财网
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